I Love Buda

Így találod meg az ingatlanos által hirdetett ingatlant

Így találod meg az ingatlanos által hirdetett ingatlant

Kiszámolta

blue_simple_photo_kids_facebook_post.png

Kiszámolta

 A minap egy pénzügyi blogot üzemeltető srác, úgy gondolta, hogy miután nem találja meg álmai otthonát, aminek persze az ingatlanos az oka, kiéli a frusztrációját és majd ő megmutatja.

Hogy találd meg az ingatlant?

címmel írt egy bejegyzést. Ez  semmi újdonságot nem tartalmaz, tehát aki szeretne kicsit bíbelődni ilyesmivel, eddig is, ezeket a lehetőségeket kihasználva, megkereshette a számára érdekes ingatlant. Az elgondolkodtató volt számomra, hogy miért tartunk ott, hogy valaki büszkén hirdeti, hogy neki sikerül mások munkáját semmibe venni, őket becsapni. Erre büszke.

Javaslatokat is tett  az ingatlanszakma reformjára

De pár hetes ingatlankeresés után ,természetesen vannak javaslatai a szakma megreformálására. Szerinte maximalizálni kellene az ingatlanos jutalékot, szabályozni kellene a kapcsolatfelvétel lehetőségét, illetve a hirdetések tartalmát is. Mindenesetre furcsa hozzáállás egy pénzzel foglalkozó bloggertől, hogy nem nagyon érti a piac önszabályozó mechanizmusait, de nem baj. 

Persze a cikkből kiderül, hogy az eladókkal is baj van, mert sokat kérnek az ingatlanukért. Tehát egy háromszereplős történetben, van két hülye, az ingatlanos, meg az eladó és egy jobb sorsra érdemes házvadász, a pénzügyi tanácsadó.
Természetesen, vitatja  az ingatlanos szakma létjogosultságát is. Az sem zavarja, hogy ebben a szakmában mindenki sikerdíjból él, tehát akkor él meg, ha egy szolgáltatást sikeresen abszolvált, ennyi. Azért ez elég erős érv szerintem. Egyes felmérések szerint, tíz kezdő ingatlanos közül, nyolc, három hónap után, más pályát keres magának. Később egy kommentemre válaszolva, bemutatja azt az üzleti modellt, amit kitalált és működöképesnek gondol (hívjuk ingatlan managementnek) ami már elvileg létezik, de nagyon kevesen veszik igénybe, mert ez valóban nem ingatlanközvetítés. Létezik egy portál most is, olyan startup, hogy csak na. Már kb 4 éve léteznek és ott tartanak, hogy a szegényes kínálatukat, ami áll pár ingatlanból, egy nagy iroda kínálatával kellett kiegészíteniük. Ez mutatja az üzleti modell létjogosultságát. Mondom, négy éve. Ja, ő velük nem találkozott ezek szerint, lefoglalta a házvadászat.

Így kellene hirdetnünk

Zagyvál sok mindenről, drónról is például. Elöljáróban, nekem van drónom, tehát nem azért mondom, hogy nem egyszerű, mert sajnálnám rá a pénzt. Szóval, amikor arról beszél, hogy szeretne drónnal fotózott képeket látni egy ingatlanhirdetésben, akkor az is nyilvánvaló, hogy ezt sem gondolta át. 2021-ben a dróntörvény miatt, neked repülési engedélyt kell kérned illetékes hatóságtól, amit akkor kapsz meg, ha van drónpilóta jogsid. Bocs, ez még nem képezi, az amúgy kiváló ingatlanos képzés tananyagát. Tehát ingatlanos megkeres egy ilyennel és felszereléssel rendelkező kollégát, 30 nappal a megbízás megkötése előtt megkérik az engedélyt és imádkoznak, hogy ne legyen szél, se eső. Elkészül a videó, illetve a képek és a drónpilóta is kifizetve: Olyan 80-100 E ft körül. Majd, ahogy a bejegyzésében írta, a feleségével azt játszák, hogy ki találja meg hamarabb az adott hirdetésben szereplő ingatlant. Aztán másnap, gondolom kézenfogva, elsétálnak és megtekintik a házat. 

Három problémám van ezzel: 

Aki ingatlant hirdet, az fizet a felületért és dolgozik vele, tehát energiája és pénze van benne, jó esetben ebből tartja el a családját. Tehát ne szépítsük, aki semmibe veszi, az őt meglopja, ez van. Elég nehéz ez a munka egy kezdőnek. Nem elég az a bizonytalanság, hogy sikerül e pénzt keresnie, hiszen esetleg a családi tartalék nagyobb részét tette bele a hirdetésbe, jó fotók megvásárlásába, stb, de figyelni arra is, hogy valaki az ő munkáját használva megkárosítja őt. Tényleg nehéz.

 A másik ennek a következménye: 

Azt kifogásolja, hogy nincs utca, házszám, esetleg emelet, ajtó megadva. Érdemes lenne megérteni, hogy a megbízások, az értékesítésre váró ingatlanok, a portfólió, az ingatlanos kolléga vagyona. Abból él, hogy ezeket kezeli, értékesíti, kiadja stb. Persze, hogy nem szeretné, ha mindezt semmibe vevő, mindent okosba megoldók, nélküle, őt kihagyva kezdjenek a tulajdonossal tárgyalni. Beletette a munkáját, természetesen szeretné látni az eredményét forintosítva is. Neki is könnyebb lenne, ha minden infót leírhatna, de nem teheti, miattuk. Itt értünk körbe, hiszen valaki olyan szeretne plusz információt, aki deklarálja is, hogy visszaélne vele.

 Így a megbízót, tulajdonost is semmibe veszik 

 Bármilyen hihetetlen, azért ad valaki megbízást  egy értékesítőnek, hogy ezt a gondot letudja. Nem akar vele törődni, nem ért hozzá stb. Ez őket nem érdekli. Tehát  nem csak az ingatlanost veszik semmibe, hanem azt is, aki őt megbízta. Lehet, hogy olyan élethelyzetben van a tulajdonos, pld beteg, esetleg más problémája van.  Talán az is lehet, hogy  bízik az ingatlanos szakértelmében, de nem szeretne senkivel egyedül a lakásában találkozni. Biztonságot nyújt neki egy szakértő abban, hogy ez a nagyon nagyon sok pénzről szóló történet nyugodt mederben csorogjon végig

Végkövetkeztetés 

Ezt az egész történetet egy kicsit szélesebb kontextusba helyezve, arra gondolok, hogy mennyivel könnyebb, vidámabb lenne az életünk, ha tisztelnénk egymást, egymás munkáját, akkor is, amikor esetleg rövidtávon, első látásra szabad szemmel is jól kétható összeget  nyerhetünk az ügyön Szóval, ha én pénzügyi tanácsadó lennék…… de nem vagyok, ezért nem okoskodok.



Milovecz Laci

budai ingatlanközvetítő

Így találod meg az ingatlanos által hirdetett ingatlant Tovább
Így spóroltunk milliókat a fürdőszoba felújításakor

Így spóroltunk milliókat a fürdőszoba felújításakor

Voltak meglepetések, kellemesek is

intricate_lineart_new_year_facebook_post_1.jpg

Halogattuk, halogattuk a lakás felújítását. Valahogy soha nem akartuk  azt a három-négy hetet végig vendégeskedni. Szeretünk itt, így lakni. Kellett egy kis külső noszogatás, hogy belevágjunk. Nos, Novák Katalin, egy napfényes téli napon bejelentette, amire vártunk. Az állam támogatást nyújt a felújításhoz, olyan feltételekkel, amiknek mi is megfelelhetünk, gyerek van, adótartozás nincs.

Eldőlt belevágunk

Családi tanács, mármint a kedvesem, lányom és én, megbeszéljük, hogy belevágunk. Konyhánk rendben, pár éve felújítottuk, némi ráncfelvarrás a szobákon, előszobán, de a nagy projekt, a fürdőszoba. Miután pár évvel ezelőtt volt pár lakás, amit megvettünk. felújítottunk,. eladtunk, van némi tapasztalatom. Illetve olyan ismerős, aki a fürdőn kívül megoldja a dolgot. A szemem előtt olyasmi lebegett, hogy a fürdő és a többi helyiség felújítása párhuzamosan zajlik, mi pedig pár napra elköltözünk. 

Tehát első lépésként kell egy fürdőszoba. Elképzeléseink vannak, így nem nehéz a keresés. Kellemes meglepetésként ér, hogy több olyan fürdőszobaszalon is van, akik nemcsak a bútorokat, szanitereket, egyebeket biztosítják, hanem adott esetben a kivitelezést is vállalják, garanciával. Az élet szép. Kicsit talán szerencsések vagyunk, mert a felújításra szánt összeg rendelkezésre áll, így nem kell banki hitel ahhoz, hogy csilli villi fürdőnk legyen.

Mikor az ár a duplájára nőtt

Rövid virtuális barangolás után, kikötöttünk az első szalonnál, ahol személyesen szerettünk volna körülnézni. Amikor beléptünk, visszaköszöntek. Első jó pont. Egy udvarias, felkészült srác kérdezte meg, hogy miben segíthet és miután elmondtuk, segített is. Felkészült volt, képben volt, de nem volt nehéz dolga, mert nekünk is voltak elképzeléseink. Tudtunk méreteket mondani, szóval zökkenőmentes volt a beszélgetés. Elmondta, hogy ő kijönne hozzánk felmérni a fürdőnket. Örömmel várjuk, mondtam, de miután látta mit szeretnénk (a termékek lényegesebb részeit kiválasztottuk) hallhatnánk-e egy hozzávetőleges összeget? Természetesen, de csak nagyságrendileg. Persze én is így gondoltam. Oszt, szoroz, jön a végeredmény. Annyira nem magas az összeg, tehát rákérdezek a kivitelezésre, idő és ár szempontjából. Ezt is megkapom. Kicsit húzós, de én meg kényelmes vagyok, tehát, ha valakinek a kezébe adom a kulcsot és 10 nap múlva a vadi új fürdőszobámban bámulom magam a tükör előtt, akkor biztosan szebbnek látom magam, tehát nekem megér ennyit.

Szóval időpontot egyeztetünk. A fürdőszoba manager (ez volt a névjegyén) időben érkezik. Maszk, lábzsák, minden van, abszolút kulturált. Mér, számol, beszélgetünk, finomítunk és összeáll a kép. Találkozzunk a szalonban, javasolja és összerakja addig a fotorealisztikus látványtervet. A megbeszélt időpontban meg is érkeztünk. Leültünk a kivetített monitor elé. Az első, ami feltűnt, hogy a windows, amit használtak, nem volt jogtiszta, ez látszott rajta. Gondolom a srác saját otthoni laptopja volt. Mondtam, hogy szerintem ez nagyon drága is lehet. Nem ragozom. A kép, amit összerakott, nem volt az igazi, de benne volt a lehetőség, ezért finomítani kezdtünk. A stílust eltalálta, de nem az volt, amibe úgy beleszeretünk. A kedvesem felfedező útra indult vele a termékek közé, hogy mivel lehetne olyan igazivá tenni. Feltűnt, hogy az eladó egyre türelmetlenebb, lesz. Nem  igazán segít, inkább túllenne az egészen. Valahogy sikerül összehozni egy olyat, ami akár jó is lehet. Hátra dőlünk, jöjjön a matek. Eladó eltűnik, egy másik gépen adja össze a tételeket. Megérkezik. Nos az általa előzetesen kalkulált összegnek majdnem a duplája jött ki. Milliós tételekről beszélünk. Kérdő tekintetemre a válasz az, hogy ti választottátok. Ok, nézzük meg tételesen. A vicc az volt, hogy az általunk választott módosítások plusz 50 000Ft-ot jelentettek, míg a kivitelezés költsége, több mint a duplájára nőtt. Társasházi lakás, egyszerű típusú fürdőszobájának, a falig szétveréséről és felújításáról volt szó, mindkét alkalommal. Jelezte, ha most nem válaszolunk, teszünk le foglalót, akkor nem tudják elkezdeni márciusban, hanem (kis lapozgatás egy noteszben) csak júliusban.

A korrekt,  jófej értékesítő

A második nekifutásunk, szintén fürdőszobaszalonban volt. Itt már csak telefonon történt az időpont egyeztetése. Az értékesítő tűpontosan érkezik, maszk lábzsák szintén van. Hozzáértő, korrekt, gyors. A metódus ugyanaz, elkészíti a látványtervet, beszélgetünk, finomítunk. Összeáll a kép. Olyan kérdések, ötletek is elhangoznak, amik az előző kollégánál fel sem merültek. Tényleg képben van. Az árazásnál nincs meglepi. Amit a felméréskor mondott, az áll. Kevesebb mint a fele az előző ajánlatnak, kb akörül van, mint amit előszőr hallottunk az előző helyen. A kivitelezés a fele. Tényleg működhet, egy problémánk van, hogy hiányzik két olyan fürdőszobabútor a készletből, ami a feleségemnek tetszik, tehát a családi béke záloga lehet.  Itt még ötletelünk, hogy mi legyen, bár itt is most kellene döntenünk, mert, ha nem, akkor (milyen meglepő) csak júliusban tudnak nekiállni.

A kilencvenes évek hőse, aki ért hozzá és segít is

A harmadik ajánlatot még nem kaptam meg, de várom. Telefonon egyeztettem időpontot a kivitelezővel, akinek rengeteg a munkája, talán el tud vállalni. Két időpont módosítása után, a megbeszélt reggeli időpont előtt 10 perccel csörög a telefonom, hogy megjött a vizes. Itt látszik, hogy el voltam kényeztetve. Munkásruhás ember áll az ajtóban, sem maszk, sem lábzsák. Mint kiderült, nem vele beszéltem, ő egy szakmunkás, de mindent tud. Nem aggódom a vírus miatt, ezért beengedem. Cipő rajta marad, úgy ballag át a fürdőszobához. Benéz, elő a telefon, két kattintás. Kérdi mit szeretnék, elmondom. Nyugtázza, elköszön, távozik. Ekkor értem meg, hogy azért nem volt maszk, mert nem voltunk egy helyiségben öt percet sem, így a vírusnak nincs esélye. Mekkora profi. Hív a főnöke, aki jelzi, hogy küldi az ajánlatot, de gyorsan kell döntenem, mert, ha nem, akkor csak júliusban tudnak nekiállni. Tőle hallom azt a titkot is, hogy az anyagárak biztosan fognak emelkedni 200%-ot, de ne aggódjak, mert majd ő jön velem segít vásárolni, nehogy valamit rámsózzanak. 

Szóval itt tartunk most, sokkal jobb a helyzet, mit azt gondoltam volna. A tapasztalat az, hogy, ha tudod, hogy mit akarsz, akkor meg lehet találni a segítséget, tehát érdemes elszánnod magad. Egy a fontos, hogy minél hamarabb, mert, ha nem ma, akkor már csak júliusban tudnak nekiállni.

 

Milovecz László

Budai ingatlanközvetítő

 

Így spóroltunk milliókat a fürdőszoba felújításakor Tovább
Nekik volt szükségük ingatlanosra, neked is jól jött volna?

Nekik volt szükségük ingatlanosra, neked is jól jött volna?

Én is nagyon meglepődtem az eredményen

 

surfer_in_action_facebook_post.png

Ingatlanosok ne hívjanak, meghirdetni én is tudom, aztán eladom jutalék fizetés nélkül. Ok, te simán megoldod. 

Akkor kik az ingatlanosok ügyfelei?

Engem mint ingatlanost, inkább az érdekel, hogy ki az, aki örömmel fogadja, ha leveszem a válláról ezt a terhet. Kik is voltak az én megbízóim? Kik gondolták úgy, hogy szükségük van erre a szolgáltatásra?

Az elmúlt 12 év, azért már elég jó támpont lehet, egy természetesen nem reprezentatív felmérés elkészítéséhez. Csak a megbízóimat, tehát az ingatlantulajdonosokat, eladókat vettem figyelembe, hiszen rengeteg érdeklődővel találkoztam és róluk nem rendelkezem ilyen jellegű információval. A megbízásaimat ellenben, vissza tudom nézni, akár évekre visszamenőleg is, arról nem is beszélve, hogy a megbízóim közül, sokukkal  ma is kimondottan jó a viszonyom. Ajánlanak ismerőseiknek, barátaiknak, amiért nagy köszönet. A 2020-as évem, üzleti szempontból, azért lehetett kiemelkedő, mert a megszokottnál is több, ilyen megkeresés érkezett. Nekem a hideghívással sincs semmi bajom, szívesen keresek így új ügyfeleket, de erre most egyszerűen nem volt időm.

Megfizethetetlen szabadidő

Nem gondoltam bele, ezért engem is meglepett, hogy korukat tekintve, a 25 és 45 év közötti korosztály volt a legjellemzőbb. Közülük szinte mindenki középvezető, vagy annál magasabb beosztásban dolgozott, de volt két vállalkozó, illetve egy celeb is. (azért merem ezt a kifejezést használni, mert miután sokat beszélgettünk a világ dolgairól, ő is így jellemezte magát és kicsit sem érezte pejoratívnak ezt a kifejezést). Ami érdekes volt, hogy két olyan pár is akadt, akiknél a feleség kisbabával volt otthon, de mégsem akartak ők foglalkozni az értékesítéssel, hanem, ahogy egyikük mondta, ezt az időt ő minden percben ki fogja élvezni a Prütyivel. Megértem és irigylem. Azért lepődtem meg ezen, mert ők azok, akik nem csak a számítógépet kezelik remekül, de otthon vannak akár a különböző elemzésekben is, illetve az sem okoz nekik nagy aggodalmat, ha fotókat kell készíteni, hirdetési szöveget kell írni. Adott esetben akár egy piaci elemzést is simán összedobnak. A munkájuk közben gyakran tárgyalnak, így tárgyalástechnikai ismereteknek sincsenek hiányában, sőt gyakran hoznak döntéseket is. Tehát ők azok, akiknek minden ismeretük, tudásuk megvan ahhoz, hogy egy ingatlan értékesítését megoldják. Viszont ők azok is, akik megtanulták és nagyon tudják értékelni az idejüket. Vigyáznak is rá, eszük ágában sincs csak úgy odadobni.

Mi megoldjuk, ha nem, akkor jöhet az ingatlanos

Azt gondoltam volna, hogy a 45 és 60 közötti korosztály képviselteti magát a legnagyobb számban, de a második helyre szorultak. Ennek akár az is lehet az oka, hogy ebben a korban, talán ritkább az olyan élethelyzetváltozás, ami ingatlan eladással jár. Kicsit vegyesebb volt a kép, de az elemzéseim után az is kiderült, hogy ennek az az oka, hogy voltak olyan megkereséseim, amik olyan lakás értékesítésére vonatkoztak, amik örökségként kerültek akár több család birtokába.  Mondjuk csak három ilyen volt tavaly, de ennek a háromnak volt összesen 11 tulajdonosa. Ezek a megbízások, mindig akkor jutottak el hozzám, amikor  már egy ideje az örökösök közül valaki egy-két hónapja próbálkozott vele. Érdekes volt, hogy egy pasaréti lakásnál, a három örökös közül kettő, öt percre lakott a szóban forgó ingatlantól, de nem ők, hanem a harmadik rokon utazott át a városon Lőrincről,  beengedni az érdeklődőt a lakásba, ami egyébként üres és nagyon felújítandó volt. Kis gondolkodás után nyilvánvaló itt is, hogy akik stabilabb anyagi körülmények között éltek és sokat dolgoznak, nem veszik el az időt a családtól, hanem rábízzák egy rokonra. (Mindegyik esetben az volt a történet, hogy az időmilliomos rokon jelentkezett erre a feladatra, a család pedig hagyta őt érvényesülni.)  Amikor őneki nem sikerül megoldani a helyzetet, akkor keresnek meg minket. Azért látszott logikusnak, hogy ez a korosztály lesz aki a legtöbb megbízást adja, mert én arra gondoltam, hogy ők nem kezelik olyan biztonsággal, mondhatni készség szinten a számítógépet, viszont mivel még bőven aktívak a munkájukban, nem is akarnak ezzel időt vesztegetni. Az élet ebből a szempontból nem igazolt engem.

A nagyinak segíteni kell

Voltak természetesen megbízóim az idősebb, hatvan plusszos korosztályból is. Azt hiszem, ők inkább a biztonságot keresték, velük is nagyon könnyű dolgozni, ha megfelelően, rendszeresen beszélget velük az értékesítő és elmondja, hogy mi történik éppen, milyen munkát végzett. Egyszóval tájékoztat. Nagyon egyszerű időpontot egyeztetni, de náluk teljesen más az oka az ingatlanos megbízásának. Kicsit félnek beengedni a lakásba idegeneket. Védtelennek kiszolgáltatottnak érzik magukat. Nem látják át az értékesítés folyamatát sem, tehát nagyon kell nekik a támasz, a segítség.

Természetesen miután átnéztem az elmúlt évek megbízásait, arányaiban szinte ugyan ez lett az eredmény. Tehát az én ügyfeleim, megbízóim, elsősorban azok az átlagosnál sokkal aktívabb, jobb beosztásban dolgozó, mondhatni sikeresebb eladók, akik nagyon fontosnak tartják, hogy a kevés szabadidejüket tartalmasabban tudják eltölteni. Az is látszik, hogy a család nagyon fontos a számukra, hiszen nem hajlandók a velük töltött időt feláldozni. Nagy becsben tartják azt. Ebből az aspektusból visszagondolva, talán egyszer sem volt olyan az évek alatt, hogy elfelejtették volna, hogy érdeklődővel érkezem. Tehát nem csak a saját, hanem mások idejét is maximálisan tiszteletben tartják. De láthatjátok, hogy mások is megkeresnek, más más okokból.

Most, amikor ezeket a sorokat írom, eszembe jutottak azok, akikkel ilyen módon találkoztam és igazán jó emlékeim vannak róluk. Szóval nem csak korrektek, de jó fejek is. 

Köszi a bizalmat Nektek!

Milovecz László

Budai ingatlanközvetítő

 

 

Nekik volt szükségük ingatlanosra, neked is jól jött volna? Tovább
Életmentés a parkolókban, találj street food truckot!

Életmentés a parkolókban, találj street food truckot!

Az ebédrendelés remek alternatívája a food truck. Nagyon jókat találtan Budán

 

20170830food-truck6.jpg

Kicsivel több mint egy évvel ezelőtt, írtam egy blogbejegyzést, valami olyan címmel, hogy mutass nekem egy biztos pontot....... Széll Kálmán téri hentesről szólt, aki hosszú évek óta örvendeztet meg minket sült kolbásszal, grill csirkével,  illetve hasonló remekművekkel.

Változtak az idők

Ki gondolta volna akkor, hogy egyszer lesz olyan, hogy nem állhatunk az asztal mellett és a zsíros papírról, tolhatjuk be a csípős kolbászt, ecetes tormával, hozzá friss kenyérrel. Hát erre most még várnunk kell.

Az ingatlanpiac az én szemszögemből, szerencsére mit sem változott. Nagy örömömre, megkeresnek olyanok, akik szeretnék eladni a lakásukat, házukat, illetve olyanok is, akik vásárolni szeretnének. Szóval az én munkarendem, életem, ebből a szempontból olyan pörgős, mint akár 2019-ben. Nem volt könnyű egészségesen étkezni eddig sem, de megtaláltam azokat a helyeket, ahol nem nyúlhattam mellé, Ezek nagyobb része most bezárt. Átálltam az otthoni ebédkészítésre is, kicsit átírtam a napirendet. Tulajdonképpen zökkenőmentes volt. Ebben a szakmában az egyik legjobb dolog, hogy nincs két egyforma nap, illetve bármikor, bármi közbejöhet. Ez az egyik dolog, amit nagyon szeretek. Természetesen azzal jár, hogy néha átírhatja, a jól megtervezett étkezési rendet is.

Mitől lenne ez most másképpen?

Az elmúlt héten kétszer volt olyan, hogy a munka közben kellett megoldanom az ebédet. Mindkét alkalommal nagy szerencsém volt, mert belefutottam olyanokba, akik pont nem a biztos pont voltak, hanem nagyon rugalmasan gyorsan gondolkodó és remekül alkalmazkodó vállalkozók. Kedden Pasaréten kellett mutatnom egy lakást. A Széll Kálmán tér felől jöttem, a Pasaréti tér felé. Arra nagyon figyelek, hogy ne késsek sehonnan, így most is kényelmesen autóztam, valami chilles zene szólt a kocsiban. 

aeec47b25facc386e1abcd9909fa1a08.jpg

Körszálló parkolója

Egyszer csak a Körszálló parkolójában, megláttam a két street food kocsit. Biztos voltam benne, hogy visszafelé megállok, megnézem mit lehet itt enni. Mindkét kocsi nyitva volt.  Speciális burgerszerűségeket árultak menüben is, friss sültkrumlival, szószokkal, elvitelre persze. Én egy cubano fantázia nevű nemburgert (ők hívják így) kértem menüben, sült krumplival, zero üdítővel. Nem vagyok gastroblogger, ne várjátok, hogy elemezzem, hogy a hús mennyire volt átsülve, illetve a textúráját sem figyeltem. Lövésem sincs erről. Ami biztos: Frissen sütötték, ezért várnom kellett kb 10 percet, úgy csomagolták, hogy simán elvihettem magammal, félreálltam megettem, nagyon jól esett. Azért a nemburger elnevezés gondolom, mert a hús nem volt darálva, illetve nem pufi zsemlébe, meg ez a szottyadt nem tudom én milyen zsemleszerűségbe volt töltve, hanem mini cipóba. Nagyon jól nézett ki és eszméletlen finom volt.

 Shopguard parkolója

A csütörtöki nap hasonlóképpen alakult, azzal a különbséggel, hogy a Szépvölgyi úton volt egy megbeszélésem. Megint bejött az élet. A Montevideo utcai irodapark, Szépvölgyi út felöli részén, állt a parkolóban, egy street food lakókocsi, másnéven  Food Truck. Félreálltam, lesétáltam, sorba álltam, kb 10 percet. Ketten voltak előttem. Hamburgerek, grillételek, BBQ kaják ígéretével csábítottak, sőt az egyik hamburgert egyszerűen csak életed legjobb hamburgere fantázianévvel merték illetni. Egyből ilyet kértem. A kiszolgáló srác, egy pohár teát nyújtott ki a kocsi ablakán, hogy kicsit átmelegítsen. Megkérdeztem, hogy van e benne cukor? Igen?, Akkor köszi nagyon jófej vagy, de nem kérem. Jeleztem, hogy nem eszem cukrot. Ő elvette, majd egy másik, szintén meleg poharat nyújtott ki, valami brutál jó gombakrém levessel. de az igazi varázslat még hátra volt. Megkérdezte, hogy a hambi húsát mennyire süsse át. Megbeszéltük, sőt azt is jelezte, hogy a hagymalekvárban is van cukor, tehát az kimarad belőle. Nekem nem hiányzott. Nem tudom, hogy ez volt e életem legjobb hamburgere, nem emlékszem mindegyikre, de nagyon jól esett. Természetesen az elviteles dobozkám mellé, kaptam két citromos törlőkendőt is. Eszembe jutott, hogy kb 5-7 perc és a Pálvölgy barlangnál a parkolóban lehetek és ott igazán szép környezetben ebédelhetek. Így is volt.  Járok ide néha futni is, szeretem ezt a helyet.

Jót ettem, jó helyen és ettől jó volt nekem. 

Tudom, hogy most egyszerű lenne az írni, hogy bezzeg van, aki nem panaszkodik, hanem gondolkodik, cselekszik és lám stb. Ilyet azért nem írok, mert fogalmam sincs egy ilyen food truck telepítéséről, üzemeltetéséről. Viszont, ha adhatok egy ötletet valakinek, akinek ideje van, talán érdemes lenne egy food truck térképet készíteni, mert az jó annak, aki ilyet üzemeltet és annak is, aki éhes, mint én. Ha van ilyen, akkor bocs.

 

 Milovecz László

Budai ingatlanközvetítő

 

Életmentés a parkolókban, találj street food truckot! Tovább
Így nem lesz rémálom a home office

Így nem lesz rémálom a home office

 

 nevtelen_terv_15.png

Március óta kicsit összemosódtak az otthon és a munkahely fogalmai. A munkahely beköltözött a lakásunkba, ennek minden előnyével, illetve hátrányával. Rengeteg vicces helyzetet teremtenek a videókonferenciák. Olyan oldalukról ismerhetjük meg a kollégákat, amit eddig nem láthattunk. Találkozunk a kutyáikkal, macskáikkal, tengerimalaccal, gyerekeikkel. Vicces videók tömkelege készült, megörökítve hősünket alsógatyában és ingben nyakkendőben, de azt is nehéz elfelejteni, mikor a feleség hiányos ruhában suhan át a színen, miközben a férj videó meetinget tart. Te is szeretsz otthon, otthonosan viselkedni, lazán pacskerban tipegni a lakásban, a kinyúlt melegítőben, míg a hivatalos énedet inkább az irodában veszed elő. Azért valahogy mégis meg kell teremteni a munkához szükséges hangulatot.

Otthon? Iroda? mindkettő

Lehet, hogy nincs dolgozószobád, csak egy íróasztal a sarokban, de akkor is ez lett a munkahelyed. Próbáld úgy elhelyezni, hogy minél több természetes fény jusson erre a területre. Minden olyan eszköznek a kezed ügyében kell lennie, ami a munkahelyeden is ott van. Tollak, jegyzettömbök, számítógép, irattárolók, minden. Itt is inspiráló lehet egy kép a családról, egy utazásról. Gondold végig, hogy mit szeretnél elvégezni aznap és fókuszálj rá, ne tologasd a feladatokat. Tervezheted úgy a napodat, hogy akármikor elmehetsz közben futni, edzeni, részt vehetsz egy online jóga órán, beiratkozhatsz egy online  nyelvtanfolyamra, a te döntésed, de ezek legyenek a másodlagos dolgok, a prioritás a munka. Több időd lett, mert megnyerted azt az időt, amit a munkahelyedre való utazással töltenél egyébként.

Videómeeting, így készülj fel rá

A videókonferenciák a mindennapok részei lettek. Bármikor  kezdeményezhetnek egy ilyet a kollégáid, esetleg az ügyfeleid beszélnének meg veled valamit. Érdemes ezért arra is figyelni, hogy legyen egy állandó háttered a videókonferenciákhoz. Lehet egy könyvespolc, egy remek fotó, bármi, amit szívesen mutatsz meg  nem annyira személyes, hogy zavarba hozzon bárkit is. Itt érdemes megemlíteni a fényeket, a világítást. Nem tűnik komoly befektetésnek egy olvasó, vagy asztali lámpa beszerzése, viszont nagy segítség lehet. Tudom, hogy triviális, de felkelés után, érdemes elvégezni a reggeli rutint, a fésülködéssel, esetleg sminkeléssel együtt. 

Mitől jó dolog a home office?

Volt valaha olyan, hogy a kutyádat leültethetted magad mellé, vagy a macskád hátát simogathattad munka közben? Ha nem, akkor most itt az alkalom. A kedvenc füstölőidet, illatgyertyáidat nem merted használni, mert a többieket zavarta volna. Itthon senki sem szól rád. Zenét nem csak a fülhallgatódon keresztül hallgathatod, hanem az otthoni hangafalakat is használhatod. Akkor nyitsz ablakot, és akkor csukod is be, amikor szeretnéd. Nem az asztal előtt töltött idő a mérvadó, hanem, hogy sikerült e befejezni az aznapra betervezett feladatokat. Meglepő, de a tavaszi korlátozásokkor kiderült, nemhogy kevesebbet, hanem inkább többet és hatékonyabban dolgoznak akik az otthoni irodába kényszerültek.

Állj ellent a kísértésnek!

Persze ez a fajta munkavégzés az átlagosnál kicsivel nagyobb tudatosságot igényel, hiszen senki nem fog ellenőrizni téged és bőven van ami elcsábítson, elvonja a figyelmed a munkáról. Az étkezésre szánt időt is tervezni kell. Nem hagyhatod, hogy a hűtő felől érkező sugallatok legyőzzenek. Én is dolgoztam, dolgozom otthonról, tudom, hogy mekkora mágnes egy szelet gyümölcstorta tejszínhabbal. Mondjuk én vesztettem, megettem, Azt is mondhatjuk, hogy így iktattam ki a zavaró tényezőt, de akkor jött egy üzenet, hogy a sorozatomnak, új része lett elérhető, az egyik mozicsatornán. Hát ennyi süti után nem állhatok neki egyből dolgozni, még jó, hogy megnézem. Jól jönne egy kávé, ó és jött két email, megnézem, a kedvenc közösségi oldalaim is pörögnek. Mindjárt itthon vannak a többiek, már nem állok neki semmi új feladatnak, majd holnap. Igen, nekem is volt ilyen. Azóta úgy készítek kaját, mintha az irodában lennék és csak azt eszem, nem járok rá a hűtőre. Mindenhonnan letilthatod az üzenet értesítőket és csak akkor nézel rá, amikor te akarsz. Legyünk őszinték, az üzenetek 80%-a arra sem érdemes, hogy rápillants, a többi sem sürgős, nem maradsz le semmiről.

Szóval egy tudatos, fegyelmezett embernek, a home office igazi főnyeremény, mi pedig, akik nem vagyunk ilyenek  próbáljunk meg felnőni a feladathoz.

 

Milovecz László

Budai ingatlanközvetítő

 

Így nem lesz rémálom a home office Tovább
Az ütős ingatlanhirdetés titkai

Az ütős ingatlanhirdetés titkai

Még az ingatlanosok közül is, csak kevesen ismerik

don_t_forget_gift_funny_christmas_card.png

 A jelenlegi vírushelyzetben előfordulhat, hogy valamilyen oknál fogva el kell adnod a lakásodat, de nem jönnek az érdeklődők. Elképzelhető, hogy a hirdetéseddel van a baj. Neked készült ez a bejegyzés.  

Így írj figyelemfelkeltő, informatív hirdetési szöveget

Te is látod, érzed, hogy soha nem volt akkora reklámzaj, mint jelenleg. Felkelsz, megreggelizel, munkába indulsz, míg megérkezel, jóeséllyel 70-80 reklámot, ilyen-olyan formában rádtoltak. Persze ezt nem is veszed észre, szinte immunis vagy. Egyik oldalról persze tök jó az immunitás, viszont olyanok figyelmét kell megragadnod, akik hasonlóképpen immunissá váltak, mint te. Hozzájuk kell eljuttatnod az üzenetedet, hogy van valamid, amit eladnál.

Azért azt érezzük, hogy a 40nm-es, budai lakás eladó, ingatlanosok kíméljenek, kép nélküli hirdetés, kevés lesz. A rossz hír az, hogy a 40-50-60 sorban megfogalmazott szóáradat sem fogja elérni a célját, nem olvassa el senki és sokszor jól teszi, mert gyakran teljesen felesleges információkkal tukmálnak. Nyilván senki nem fog három négy ilyet elolvasni egy nap, mert elveszíti a fonalat. Ez kimondottan kontraproduktív.

nevtelen_2_1.jpg

nevtelen_3.jpg

 

Ha segíteni akarsz az ingatlant keresőknek, akkor strukturált, tagolt hirdetésekkel spórolhatsz meg nekik rengeteg időt. Hidd el  szeretni fognak érte. Valahogy így:

 

nevtelen_4_1.jpg

Természetesen valós információt kell tartalmaznia, ez az alap

Abból induljunk ki, hogy az emberekkel akkor vagyunk jófejek, ha nem raboljuk az idejüket, így a szövegben kiemelten jelenítjük meg, ami őket érdekelheti. Így azzal segítünk, hogy sok időt, energiát megspórolunk, nekik nem is beszélve arról, hogy jobban rá tud fókuszálni arra, ami őt érdekli. Szívesebben olvassa el egyből, az általa legfontosabbat, ha nem kell a gyakran kaotikus szövegben keresgélnie. Ezt a szövegtagolást egyébként, az egykor Budapest legjobb ingatlanirodájának tulajdonosa szerkesztette meg, az érdeklődők nagyon szerették, szeretik, ezt tanúsíthatom. Minden hirdetésünk úgy jelent meg, hogy kiemelt címszavak alá írtuk az információkat.

 

INGATLAN HELYSZÍNE:

Itt került bemutatásra az ingatlan környéke, minden szempontból. Tömegközlekedés, bevásárlási lehetőségek, iskolák stb.

ÉPÜLET JELLEMZŐI:

Természetesen minden infó az épületről, állapot lakóközösség, stb. A következőkben maga az ingatlan, a műszaki felszereltség, a fenntartási költségek, tárolók, parkolás és az irányár került bemutatásra. Gondold el, hogy lakást keresel, de van egy drága autód, nyilván fontos, hogy van e garázs, illetve, ha a lakáshoz nem tartozik, akkor mik a lehetőségek, egyből látod, hogy van a környéken valamilyen lehetőség, mert a hirdető leírta

Egy két dolgot még a szövegről:

Egy jól megfogalmazott címsor, abszolút figyelemfelkeltő lehet. de itt nem az ékszerdobozra, meg a hívjon mert, lemarad és társaira gondolok. Ennél sokkal frappánsabbat is ki tudsz találni

 Nagy barátja vagyok, a kis történetekbe ágyazott ingatlanbemutatásoknak, ahol valószínűleg a közösségi média megosztásokra hajt a művész és ez gyakran tök jó eredményeket produkál. Itt is az egyediség a titok szerintem, illetve az, hogy valaki olyan írja meg, akinek van némi tapasztalata a szövegírásban.

 Fotók és alaprajz

1 kép többet ér, mint 1000 szó, szokták mondani, ami így van az ingatlanhirdetésekben is. Tehát kell a jó képanyag a hirdetésedhez. Nem azért mondom, hogy a telefonnal készült képek nem jók, mert annyira igényes, szinte sznob vagyok, hanem, mert tereket kell fotóznod, oda pedig kevés a telefon látószöge. Ezen a képen is látszik, hogy a készítőt mennyire  zavarta, ezért, egy  halszemoptika szerű beállítással, meggörbítette a teret és ebből lett ez a végeredmény.

nevtelen_11.jpg

 

Nekem egy note 9-em van, tehát bőven a legjobbak közül való telefon, de a 10-18-as objektívhez, még csak hasonlítani sem lehet, abból a szempontból, hogy melyikkel mekkora teret tudok bemutatni egy képen. Ez sokkal látványosabb egyébként, egy kisebb helyiségről készült fotónál. A két fotó, ugyanarról a helyről készült. Látványos a különbség.

img_5453_1.JPG

 20201124_134256_1.jpg

Azt imádom, hogy ma  ezen a fronton, egyre igényesebbek vagyunk, tényleg ritkábbak a telefonnal készült képek. Néha picit átesünk a ló túloldalára, amikor nem a lakás jó, hanem a fotó. Volt már olyan, hogy csodálkozva néztem, hú de jó kis lakás, aztán kicsit jobban figyeltem, akkor láttam, hogy a fotó sokkal jobb, mint a lakás, de tényleg százszor inkább ez, mint a telefonnal kattintgatott fotó. Nagyon lényeges, hogy amit lehet, mutass be a fotókon keresztül. Helyiségek, épület, udvar, környék, minden. A nyitóképnek mindig fekvőképnek kell lennie .Itt is egy példa, ahol látszik a különbség, azt csak zárójelben említem, hogy nem a legjobb ötlet egy fürdőszobát elhelyezni nyitóképnek. Az is köztudott, hogy a hirdetőoldalak nagyon rosszul kezelik az álló nyitóképeket, homályosak, pixelesek lesznek, a nagyítás miatt.

9.jpg

nevtelen_8.jpg

Itt érdemes még pár szót ejteni az alaprajzról. Fontos, hogy készíts egyet, mindenképpen. Van pár kollégám, aki valami hihetetlen igényességgel készíti el, minden a helyén, a méretek pontosak. Nagyon tetszik a munkájuk. Persze feltűnnek, a nem túl pontos alkotások is, de itt is látszik már a jó irány. Én azt gondolom, hogy akár egy kockás lapra is megrajzolhatod, ha méretarányos. Nálam, illetve remélhetőleg a kollégáimnál is, mindig van lézeres távolságmérő, így le tudunk venni, akármilyen méretet, ami a vevőt esetleg érdekli az ingatlan megtekintésekor. Kis keresgélés után, egyszerűen, könnyen  használható, akár ingyenes alaprajzkészítő programokat találtok.

A szükséges plusz

Mára a hirdetőoldalak is megértették az idők szavát, és támogatják, mind a virtuális inagtlanbejárások, mind a videók feltöltését a hirdetésekhez. Javaslom, hogy ezeket használd, már csak azért is, mert a facebook például lényegesen jobb organikus elérést ad a videós tartalmaknak, illetve a youtubra is felteheted a videódat, szóval tágíthatod a kört, ahol elérheted a vevődet. Nem is beszélve arról, hogy a jelenlegi járványhelyzetben minél több információt bemutatsz, annál inkább ki tudod zárni, hogy olyanok is megnézzék a lakásodat, akik nem igazán azt keresik.

Összefoglalva, így lesz remek hirdetésed:

Tagolt hirdetési szöveget használsz

Tereket bemutató fotókat jelenítesz meg, minden helyiségről, épületről, illetve a környékről.

Méretarányos alaprajzot készítesz jelölve az ablakokat, ajtókat.

Videó, vagy 3dimenziós  ingatlanbejárással közölsz plusz információkat.

 

Biztos vagyok benne, ha így hirdetsz, könnyen elérheted a célcsoportodat

Milovecz László

budai ingatlanközvetítő

 

 

 

Az ütős ingatlanhirdetés titkai Tovább
Ezt tanította nekem a vírus, az ingatlanértékesítésről

Ezt tanította nekem a vírus, az ingatlanértékesítésről

nevtelen_terv_13.png

Az egyik nagy kedvenc marketing oktatóm, készített egy videót, a marketing és a covid legyőzésének, elkerülésének összefügéseiről. Ahogy hallgattam, rájöttem, hogy mennyire igaz lehet ez, az ingatlanértékesítésre. 

IGAZ TÖRTÉNET ALAPJÁN

Az alaphelyzet nálam az volt, hogy a hétvégén rendeztek Veszprémben két Spartan Race futamot. 2017 óta rendszeresen járunk. Imádom az a pozitív légkört, azt a tiszteletet és segítőkészséget, amit egymás felé közvetítenek a versenyzők, illetve az sem mellékes, hogy van benne kihívás. Úsztunk már október végén nyílt vízben, másztunk, kúsztunk hóban is sárban is. Mondjuk itt jobbára sportemberek, illetve kihívásokat szerető és vállaló emberek jönnek össze. Annyi bíztatást, sehol nem kapsz, mint egy ilyen helyen.

VESZPRÉM NOVEMBER 7-8 SPARTAN RACE

Reggel, kicsivel 7 óra után indult a futamom, de már akkor mindenkin maszk volt, pedig volt aki nagy rohanásban, késésben volt, illetve akinek a táskája nagyobb volt, mint a megengedett, még letolt büntiből 20 négyütemű fekvőt, (has érinti a földet, illetve felugrás a vége). Én is így jártam, mindezt maszkban és, ahogy én láttam senki sem lázadozott ellene. A területre, versenyzőnként, egy kisérő jöhetett be, mindketten a futam előtt max egy órával. Tehát, ha teszem azt te Debrecenből jöttél és 9:00-kor megérkeztél, de 11:00-kor indult a futamod, akkor kint álltál, sétáltál, a területen kívül. Ezért sem volt semmilyen lázadozás, mindenki türelmesen várt. Természetesen a rajtzónában levehetted , a maszkot, de ahogy célba értél vissza kellett venned.

Azt gondolom, hogy megértette ez a kör, hogy a covid ellen csak úgy lehet védekezni, ha az ajánlott intézkedéseket, lehetőség szerint betartják. Fertőtlenítés, távolságtartás, egészségtudatos életmód, vitaminok, sport, így együtt ér valamit. Önmagában egyik sem képes a vírus elleni küzdelemben hatékony lenni, semmit sem ér, de összességében, ha figyelsz az egészségedre, hordasz maszkot, tartod a távolságot, egyébként is sportolsz, szedsz vitaminokat, akkor jó eséllyel könnyebben átvészeled, vagy meg sem kapod a fertőzést. De minél többet betartasz ezekből az alapvető normákból, annál jobban jársz. 

VAN AKI NEM ÍGY GONDOLJA

Csak zárójelben jegyzem meg, hogy mivel gyakran tömegközlekedem, a mai napig látok embereket, akár héven, akár metrón, maszk nélkül. Érdekes módon ránézésre veszélyeztetettebbnek tűnnek, mint a spártán indulók többsége.

HOGY KERÜL  EZ EGY INGATLANOS BLOGBA?

Amikor azt írom, hogy összeadódnak azok a dolgok, amiket teszel a vírus elkerülése érdekében, akkor számomra egyértelmű a hasonlóság az ingatlanértékesítéssel. Az ingatlan értékesítéséből, akkor tudod kihozni a legtöbbet, ha az összes idevonatkozó folyamatot remekül tudod kivitelezni, mert ezek ugyanúgy adódnak össze, segítik egymást, mint a fent említett dolgok az egészséged megtartását. 

 EZEKET IS JÓL KELL CSINÁLNOD, KÜLÖNBEN ELBUKHATSZ

Először is jól kinéző informatív hirdetést kell készítened. Nem hiszem ,hogy ragoznom kell a fontosságát, de elképesztően bénákat, gyatrákat is lehet találni, természetesen a nagyon sok kiváló minőségű mellett. Aztán jól kell a lakásodat felkészítened. Tudnod kell az irányárat meghatároznod, úgyhogy a lehető legjobb árat kapd, de ne legyen nagyon magas, mert úgy jársz, ahogy itt írtam. Tudnod kell úgy fogadnod a vevődet, hogy ő jól érezze magát, tudnod kell róla sok mindent, mit keres, illetve, hogy a te árudat, (lakásodat) hogyan tudod az ő igényeihez igazítani. Tudnod kell úgy értékesíteni, hogy nem tukmálsz, nem koslatsz utána a lakásodban. Tudnod kell úgy levezényelni egy alkufolyamatot, hogy mindketten jól érezzétek magatokat a végén. Tudnod kell, hogy milyen papírokra, dokumentumokra lesz szükséged...... Most nem részletezem tovább, de szerintem érted. Ezek a kompetenciák nálunk is összeadódnak és minél többet csinálsz jól ezek közül, annál sikeresebb leszel az ingatlanértékesítésben. Ha jól tudsz emberekkel kommunikálni, de nem tudsz egy jó hirdetést megírni, az ugyanúgy kevés, mint az egészséges életmód maszk nélkül.

Természetesen örömmel veszem, ha úgy gondolod, hogy engem bízol meg az ingatlanod értékesítésével.

Milovecz Laci

Budai ingatlanközvetítő

 

 

Ezt tanította nekem a vírus, az ingatlanértékesítésről Tovább
Négy dolog, amivel szembe kell nézned, ha ingatlant árulsz

Négy dolog, amivel szembe kell nézned, ha ingatlant árulsz

 

nevtelen_terv_1_3.png

 

Most van az a helyzet, hogy kapkodjuk a fejünket, amikor azt kérdezik az ügyfelek, hogy mi lesz az ingatlanpiaccal? Emelkednek, vagy csökkenni fognak az árak? Várjak, vegyek, lépjek, eladjak, mi legyen?  Komolyan, ma két ügyféltalákozóm volt és mindketten megkérdezték, én csak hümmögtem. Egész úton hazafelé, ezen gondolkodtam, aztán megnéztem elemzéseket, jövendöléseket. Nem találtam meg azt a rendszert, ami alapján, a tűpontos, holtbiztos előrejelzést elmondhatnám a kérdezőknek, így nem maradt más hátra, megpróbáltam rendszerezni azokat a tényezőket, amik hatással lehetnek a lakások árára.

ÁFA CSÖKKENTÉS

Mint bizonyára tudjátok, az újépítésű ingatlanok ismét kedvezményes áfa fizetési kötelezettséget kaptak, tehát a 27 helyett, mindösszesen 5% általános forgalmi adót kell fizetni utánuk. 

Ember megvonja a vállát, én a sajátomat árulom, mi közöm hozzá? Hát nem kevés. Ha van egy 80 nm-es újépítésű lakás a piacon, ami adott esetben abban a lokációban van, ahol te is eladnád a sajátodat, akkor versenyeztek. Én Budán dolgozom, ott igazából kicsit más a helyzet, mint a pesti oldalon, de mivel lényegesen kevesebb az újépítésű ingatlan, így inkább azt az oldalt elemeztem. Az kaptam, amire számítottam. Rehabilitált környezetben, 830-as négyzetméteráron, újépítésű lakás. Onnan alig több mint száz méterre, 829-en, egy polgári, századforduló környékén épült ház, hasonló méretű lakása keresi a vevőjét. Tudom, hogy most páran nemköltözökújba, mert abból kispórolták az anyagot érvet hozzák elő. Ezek a legritkább esetben alapulnak saját tapasztalaton, illetve az összehasonlítás tárgya, a kicsivel több mint 100 éves ház, sem biztos, hogy minden műszaki paramétere szempontjából állja, az összevont szemöldökű, műszaki beállítottságú családtag tekintetét. Egy azonban biztos. Mégpedig az, hogy az újépítésű lakásoknál érvényesítheted a garanciaigényedet. Az is tény az ingatlanszakmában dolgozók előtt, hogy az újépítésű, vagy újszerű ingatlanok, sokkal gyorsabban találnak gazdára, mint azok a felújított lakások, amik polgári házban, vagy kádárkockában találhatók. Azokról meg ne beszéljünk, amik nagy magyar buhera módszerével lettek felújítva, mert azok esélytelenek. Ide tartozik a felújított lakás konvektorral, hérával, régi lemázolt nyílászárókkal. Illetve minden olyan lakás, ahol nincs minden, de minden felújítva, kicserélve. Tehát most tényleg érdemes egy kicsit reálisabb szemmel beárazni a használt lakásodat 

 Az I., II., XII. kerületben, a kevés újépítésű társasháznál, nem ritka a kétmilliót megközelítő négyzetméterár, míg ugyanazon a környéken, a felújított, tip-top lakások is maximum kicsivel, egymillió felett kelnek el. Itt érezhető a különbség a két típus között. Hozzá kell tenni, hogy itt is vannak elképesztően optimista árak, de valahogy azt látom, hogy itt reálisabbak az árkülönbségek.

MÁR AZ  ÉV ELEJÉN SEM EMELKEDTEK AZ ÁRAK

A használt lakások ára, már a járvány első hulláma előtt is, hónapok óta, inkább stagnált, csökkent, de semmiképpen nem emelkedett. Életem legjobb hónapja volt a szeptember, egyszerűen azért, mert a folyamatos kapcsolattartás miatt, eljutottunk odáig több megbízómmal, hogy a lehető legjobb időben adtuk el a lakását, ingatlanát. Még volt kereslet, de aki nem volt vak, az láthatta, hogy lesz második hullám, tehát megint csak az vásárol, akinek valamiért sürgőssé vált a költözés, vagy más dolog sürgeti. Fontos volt az időzítés, de mi ebben jók voltunk. (ezt most ne vegyétek nagyképűségnek, de így volt) Azt gondolom, hogy  a félelem és nem csak attól, hogy fertőzött lesz e az illető vagy nem, hanem az is, amit a bizonytalanság generál, visszafogja a lendületet. Biztosan kevesebben keresnek majd lakást. Tényleg erős az anyagi bizonytalanság sokakban, hiszen az sem biztos, hogy megmarad e a munkájuk, ha igen, akkor azonos fizetéssel stb. Szerintem abban megegyezhetünk, hogy ez a fajta bizonytalanság sem lesz árfelhajtó tényező.

A CSOK

A családok otthonteremtési támogatása megváltozik 2021-től. Ez minden szempontból érinti a piacot. Itt is visszautalnék az 5%-os áfára, amit, ha igénybe veszed, a családok otthonteremtési támogatását, akkor visszaigényelheted. Nem rossz matek szerintem és azt gondolom, hogy ez sem segíti a használt lakások eladóit. Tudom persze, hogy egy csomó kedvezmény érvényes lesz rájuk is, de minél kisebb a különbség az áraik között, annál könnyebben választja a vevő az újépítésű lakást.

 

MÁSODIK HULLÁM

Ebben az egész elmélkedésben, ez az igazi sötét ló. Senki nem tudja, hogy meddig tart, nem tudjuk, hogy milyen korlátozásokkal lehet megfékezni, nem tudjuk, hogy milyen áldozatokkal jár, tehát semmit sem tudunk, egyet kivéve, mégpedig azt, hogy nem fogja elősegíteni a használt ingatlanok áremelkedését.

Nem gondolom azt, hogy a helyzet sötét lenne, továbbá azt sem, hogy nem lehet eladni a használt ingatlanokat, dehogynem. De érdemes egy átgondolt stratégiát kidolgozni, az ennyit akarok érte, mert a szomszéd is annyiért adta el, pedig az övé rosszabb volt koncepció helyett.

Milovecz Laci

budai ingatlanközvetítő

 

Négy dolog, amivel szembe kell nézned, ha ingatlant árulsz Tovább
Tudtad, a világ legdrágább reklámfelülete egy lakatlan ház?

Tudtad, a világ legdrágább reklámfelülete egy lakatlan ház?

 

Fizetnél e, akár 10 millió forintnál is magasabb összeget hetente, egy ház falán fel-fel tűnő hirdetésért? Nem? Szerinted vannak, akik akár versenyeznek egy ilyen lehetőségért? Mit szólnál hozzá, ha úgy fokoznám a dolgot, hogy azt mondanám, hogy a világ egyik, ha nem a legdrágább utcájában, nem adják ki az épületben található lakásokat, irodákat azért, hogy a reklámokat meg tudják jeleníteni a homlokzaton és még így is horror áron cserélnek gazdát az épületben az irodák. Sőt annyira jól jövedelmez, hogy azt is megengedhetik maguknak, hogy időnként szüneteltessék a reklámok megjelenítését és helyettük fantasztikus digitális műalkotásokat jelenítsenek meg.

Biztos, hogy láttad már, csak nem sejtetted, hogy lakatlan

Nem egy szellemházról beszélünk, egy romantikus kis helyes  sarokházról, amit tiszteletből, kegyeletből meghagyott a város közepén a helyi közösség, vagy a polgármester. Nem ám, hanem egy több mint 110m magas toronyházról. Abban is teljesen biztos vagyok, hogy tévében, interneten, fényképen, de valahogy te is találkoztál az épülettel, de nem gondolnád, hogy tulajdonképpen lakatlan. Ha leírom, hogy Times Tower-nek hívják és a Times Squeren található, akkor már jobban be tudod határolni, hogy New York Manhattan városrészében kell keresned a megoldást.

crowd_gathers_for_updates_to_1919_world_series.JPG

Egy tér, amit újságról neveztek el

A torony épületébe egyébként 1905-ben költözött be a Times és az újság akkori tulajdonosa arra is rávette a város vezetését, hogy a teret A Times-ról nevezze el. (eljátszottam a gondolattal, hogy nálunk is jó lenne egy Kiskegyed tér, de legalább egy Blikk köz jól jönne)  1928. november 6-án bevezették a Motograph News Bulletin néven ismert elektronikus hírlevelet (köznyelven cipzárnak hívták) az épület homlokzatán, a negyedik emelet közelében. Ez volt talán a mai fényreklámok hírnöke. A cipzár eredetileg 14 800 izzólámpából és egy láncos szállítórendszerből állt. Az egyes levélelemeket betöltötték a keretekbe, így futtatták körbe a hírek címsorait. Az olyan fontos híreket  is itt jelentették be, több mint 100 000 ember előtt, 1945 augusztus 14,-én, hogy Japán feltétel nélkül megadja magát.

A Times-nál tudtak bulizni, ebből hagyomány lett

A Times beköltözésének  első évben szilveszterkor, már hatalmas ünnepséget és  tűzijátékot tartottak a torony tetejéről, ami 200 000 nézőt vonzott Aztán 1908-ban gondoltak egy merészet és váltottak egy látványosabb attrakcióra, aminek persze a megjelenítése sokat változott az idők folyamán, de a lényeg megmaradt. Ez az úgynevezett időlabda, amit  szilvesztekor éjfélkor engednek le a visszaszámláláskor. Ez az esemény 1908 óta a szilveszter csúcspontja az Egyesült Államokban. Így jelzik az éjfélt, amikor is a (Jóbarátok rajongók biztosan emlékeznek rá) a szerelmesek megcsókolják egymást . Az időlabda egyébként nem csak egy tartalom nélküli látványosság, hanem nagyon fontos szerepe volt a hajósok életében. Meghatározott időpontokban engedték le, hogy a part mentén horgonyzó hajók navigátorai be tudják állítani, illetve ellenőrizhessék a cronométereket a hajón. Ez az esemény évente egymillió embert vonz, tehát a téren minden szilveszterkor ennyien buliznak. Azért csak ennyien, mert a rendőrség délután három óra körül lezárja a teret és se ki, se be, senki. Leghamarabb az új évben juthatsz ki onnan.   

Lehman Brothers ingatlanosai jól kalkuláltak

1995 márciusában a One Times Square-t 27,5 millió dollárért eladták a Lehmann Brothers pénzügyi szolgáltató cégnek  Az új tulajdonosok úgy ítélték meg, hogy nem lenne költséghatékony új bérlőket elhelyezni a toronyban. Ahhoz, hogy alkalmassá tegyék a bérbeadásra, nagyon magas felújítási költségekkel kellett számolniuk, ami nem volt arányban, a kicsi bérbevétellel, amelyet korlátozott alapterülete jelentene. Ehelyett úgy döntöttek, hogy a tornyot reklámhordozóként forgalmazzák, így kihasználják a téren található kiemelkedő helyet.

Nem nyúltak mellé. Két év múlva 117 millió dollárért adták el a tornyot és az eladással kapcsolatos beadványokból kiderült, hogy akkor, tehát 1996 körül az óriásplakátok, fényreklámok, évi 7 millió dollár bevételt generáltak. Ma ez az összeg ennek valószínűleg a többszöröse.

nyc-5276112_1280.jpg

Megéri? Hát persze!

Hétköznapokon is a világ egyik legforgalmasabb utcája, évente több mint 100 millió látogatóval, rengeteg csilli-villi fényreklámmal, elképesztő árakkal, a világ minden pontjáról idesereglett turistával. Nem is beszélve a szilveszterről, amikor az USA televíziócsatornái, egy álló nap innen közvetítenek, óriási nézettséget generálva egy egy ütős fényreklámnak. 2019-ben a Samsung készített, egy egyedülálló reklámot, ami egy 110 m magas led fal, brutális 1312 × 7380 pixeles felbontással.

 Már csak egy kérdésem maradt: 

Fizetnél e, akár 10 millió forintnál is magasabb összeget hetente, egy házfalán fel-fel tűnő hirdetésért?

Milovecz Laci

Budai ingatlanközvetítő

Tudtad, a világ legdrágább reklámfelülete egy lakatlan ház? Tovább
Amit neked is tudni kell, ha lakáseladáson gondolkodsz

Amit neked is tudni kell, ha lakáseladáson gondolkodsz

Mit hozhat a második hullám az ingatlanpiacra?

Azt még senki sem mondta rám, hogy pesszimista lennék, sőt inkább az ellenkezője a jellemző. Nem hiszem, hogy az én életszemléletem változna, de azt látom, mintha jönne felénk egy hurrikán és mi annyit sem teszünk, hogy lebattyogjunk a pincébe, egy üveg lekvárral és kivárjuk, hogy elvonuljon a vihar. Ehelyett  ülünk az ablaknál és nézzük a tölcsért és vagy azt hisszük, hogy elkerül, vagy egyszerűen valakitől azt várjuk, hogy megvéd minket, mert azt nem gondolom, hogy ennyire nem érdekelne, hogy mi lesz a sorsunk. Senki, de senki nem fog rajtad segíteni, ha te nem teszel semmit magadért.

A JELENLEGI HELYZET SEM RÓZSÁS, SŐT

Nem árulok el titkot azzal, hogy a nemzet nagymamája és a két szigorú tekintetű, egyenruhás, borostás rendőr megjelenése főműsoridőben, azt jelenti, hogy elért minket a covid második hulláma. Azt gondolom, hogy ez lényegesen nagyobb hatással lesz az ingatlanpiacra, mint a tavaszi első hullám, Míg akkor csak lakáshotelek, illetve a klasszikus albérletek  bérbeadása lett nehezebb, illetve kényszerítette rá a tulajdonosokat más stratégiára. A következő, második hullám közvetve mindenkit, érinteni fog aki ingatlant árul. Megjegyzem, hogy 11 000 lakáshotel üzemelt a városban és 8000 hosszútávú kiadásra hirdetett ingatlan közül válogathattunk. Azzal, hogy hitelfizetési moratórium lépett életbe, az első covid járvány hatásait is késleltették, ergo, nem érezzük teljes erejével.

MEGVÁLTOZOTT AZ OTTHON FUNKCIÓJA IS

Az otthon fogalma, szinte tökéletesen megváltozott. Nem csak home office miatt, hanem ahogy Wolf Gábor nagyon találóan fogalmaz, az otthon az új kávézó, az otthon az új étterem, az otthon az új mozi. Egy szintén általa említett érdekesség, ami ezt alátámasztja, hogy a Disney+ mozicsatorna a járvány első hulláma idején, öt hónap alatt növekedett annyit, mint a Netflix hét év alatt. Természetesen a Netflix is elképesztő növekedést produkált, de szintén szárnyalnak az ételkiszállító cégek, különböző, akár ruhamárkák webshopjai.  Ma gondoltam rá egy hamburgerezőben, hogy mostanában, ha valahol ebédelek, tuti, hogy feltűnik egy hatalmas hátizsákos lány-srác a pultnál, az ajtóban és megrendelt ételt szállít ki valahova.

MIT TANULHATUNK ÉS KITŐL?

Amint feloldották májusban  a karantént, két hét alatt találtam bérlőt, a két legdrágábban hirdetett kiadó megbízásomra. Közel milliós havi bérleti díjról beszélünk, úgy, hogy volt olyan nap, hogy három ügyfélnek mutattam őket. Mindkét bérlőnek száz négyzetméternél nagyobb saját lakása van, remek helyeken, de nincs hozzájuk kert, tehát kerestek megoldást, számítva arra, hogy a második hullámban esetleg több időt kell otthon tölteni. Ok, azt mondhatjátok, hogy könnyű nekik, ők remek anyagi körülmények között élnek, igazatok van. De nem ez a lényeg, hanem az ő hozzáállásuk. Ők egyből léptek, alakították a körülményeiket, mondhatni kicsit formálták a jövőjüket. Tehát az, hogy nem várnak addig, ameddig a jószerencse alakítja ki a határaikat, elébe mentek. Talán így gondolkodtak mindig, ezért állnak ma jobban anyagilag is.

SZIMPLA KÖVETKEZTETÉS

Az első hullám idejében, az euro csak a legvégén volt 350-360Ft, ma reggel a második hullám elején, olyan 366-ra ébredtünk. Szóljon, ha valaki azt érzékelte esetleg, hogy visszaállt az élet a járvány előtti kerékvágásába május óta. Plázák, mozik, éttermek, kávézók élettel teltek meg? Ja és nincs zenei rendezvény, fesztivál, utazás stb. Ez mind kieső bevétel, ez mind elveszett munkahely. Most is érezhető a visszaesés, és még a hiteleinket sem kell fizetnünk. A rövidtávú kiadásra szánt lakások, majd 30%-a megvásárlását hitelből finanszírozták. Gondolom azzal az elképzeléssel, hogy a bérleti díjból, majd törlesztenek. Igen ám, de nincs bérleti díj, nincs bevétel, nincs miből törleszteni. Tudom, hogy márciusig moratórium van, de most csak hamis biztonságérzetben ringatod magad, ha nem teszel valamit.  Ezeknek a lakásoknak egy része, piacra kerül és lesz olyan család, vállalkozás, ahol kell a pénz gyorsan, vagy dől minden. Találhat majd közöttük az érdeklődő egészen jó áron megvásárolhatókat is. Ezek persze húzzák magukkal a többiek árait és nem felfelé.

Ne legyenek illúzióink.  Van, aki hitelből vásárolt lakást és sajnos beletartozik a munkájukat elveszítők népes táborába. Valahogy kezelnie kell a helyzetet.. Ezek közül a lakások közül is találkozunk majd többel az ingatlanhirdetési felületeken.

nevtelen_terv_12.png

ITT LEHET A VÉGE, DE NEM NEKÜNK               

Az USA legoptimistább gazdasági elemzői szerint, 2023-lesz az az év, amikor ott visszaállhat a gazdaság a normálisnak mondható kerékvágásba, az övék. Ha ott akkor, akkor itt mikor? Azt hiszem nem tévedek, ha arra tippelek, hogy nem előbb rázzuk meg magunkról a gazdasági válság sarát. Ne áltassuk magunkat. Azt gondolom, hogy annyit mindenképpen érdemes az említett jó anyagi körülmények között élőktől ellesni, hogy használd az információt és merj lépni, mert amikor a többiek lépnek, akkor már általában késő.

Én szóltam.

Milovecz László

Budai ingatlanközvetítő

Amit neked is tudni kell, ha lakáseladáson gondolkodsz Tovább
Három hiba, amiért nem jelentkeznek az ingatlanhirdetésedre

Három hiba, amiért nem jelentkeznek az ingatlanhirdetésedre

Itt a megoldás!

nevtelen_terv_10.png

Én is meg tudom hirdetni a lakásomat, nem kell nekem ingatlanos. 

El sem tudom mondani, hogy hányszor hallottam, ezt az önbizalommal telt mondatot. Aztán eltelik egy hónap, kettő és az eladó lakás még a piacon van, nem kelt el. Nem annyira meglepő.

NÉZZÜK AZ OKOKAT!

Ma már szerintem mindenkinek egyértelmű, hogy elképesztően nagy reklámzaj van minden online fórumon. Nyisd meg bármelyik közösségi oldalt, akármelyik híroldalt, weboldalt, mindegy, biztosan szembejön egy reklám. Az a helyzet, hogy ezek nagyobbik része, mindegy, hogy mit akar eladni neked, kimondottan jól megszerkesztett, profik által elkészített anyag. Ebből kell kitűnnünk, velük kell versenyezni az érdeklődők figyelméért. Tudom, most az gondolod, hogy aki olyat keres, amit te árulsz, biztosan meg fogja találni. Szerintem ez sem biztos, arra pedig még kevesebb az esély, hogy a görgetésben megálljon és figyelmet szenteljen a te árudnak. Mivel keresgél, ömlik rá az infó, egy idő után kevésbé éles a figyelme, ha nem tudod megragadni, simán tovább görget. Ne vezessen félre, hogy az ingatlanosok megtalálják, felhívnak. Ők egészen más szemmel nézik a hirdetéseket, ez a munkájuk, míg az érdeklődők buszon, villamoson, jobb esetben otthon szakítanak erre egy fél órát, a drága szabadidejükből.

Tartsd be ezt a három pontot, neked is lehet esélyed, megragadni a figyelmüket.

1. CÍMSOR

Nem nagy ötlet ékszerdobozról, kihagyhatatlan ajánlatról, hadoválni, a ne maradjon le,  mert gyorsan elviszik mások, felütés sem lépi át az ingerküszöböt. Helyette javaslom a következőt, ami megragadja az érdeklődő figyelmét. Kerület, vagy városrész, méret vagy szobaszám, jó ha szerepel benne, de megvillanthatod az átalakítás lehetőségét is, szóval próbálj meg pár szóban figyelmet szerezni. 

Háromszobássá alakítható 70 nm-es rózsadombi lakás 

Vízivárosi minimalista stílusú,65 nm  amerikai konyhás lakás

Nekem nagyon bejöttek egyébként a kicsit vagányabb megoldások is, akár a személyesebbek.

Pld  Imádunk itt lakni, de továbbállunk, mert hív London, vagy hasonló. Bátran kísérletezzetek! Amikor valaminek az értékesítésével kicsit elakadok, én is ki szoktam próbálni, valami szokatlant és 70-90%-al is megugorhat a hirdetés látogatottsága.

2.HIRDETÉSI SZÖVEG TAGOLVA

A régebbi irodánk alapítójának, zseniális ötlete volt és megint csak nagyon bejött. A hirdetési szövegben bemutatja a helyszínt, a házat, a lakást, műszaki paramétereket, költségeket, parkolást, mindezt külön nagybetűs címszóval tagolva a szöveget. Itt megnézheted, hogy miről beszélek. Megint csak arról van szó, hogy ragadd meg a figyelmet. Miután mindenkinek más a fontos, kinek a lakás, kinek a környék, a ház a parkolás, egyből ránézhet ezekre és akkor fog továbblépni, ha az a paraméter megfelel neki. Így nagyon könnyű megragadni az érdeklődését, nem kell felesleges dolgokat olvasnia.

Ennek ellenpéldája amikor úgy ír valaki hirdetési szöveget, hogy semmi logikai rendszer nincs benne. Hiába akarod részletesen bemutatni, a kutya sem fogja elolvasni. Most olvastam ingatlanos hirdetést, ahol negyvenöt sorban írt a háztól hasonlóan fontos dolgokat, minthogy hogy készül a sárfal:

A falak tégla alapon sárfalak. Ez azt jelenti, hogy villával rakják fel a szalmában gazdag agyagos sarat. Egyszerre kb 1 méter magasságot raknak fel, majd hagyják megszáradni és utána folytatják a falrakást. Ez szabálytalan felületet eredményez, amit száradás után ásóval egyenesítenek ki.

Ezzel el is vesztette az érdeklődőt, hiszen amennyiben ez érdekli, utána fog nézni. Szóval tényleg csak a lényeget, de azt kreatívan, minden előnyt kihangsúlyozva. Nagyon fontos, hogy nincs kamu, csúsztatás, csak az igazat!

3.KÉPEK ALAPRAJZ

Remek, könnyen használható, akár online alaprajzkészítő progik vannak. (csak tényleg zárójelben jegyzem meg, hogy rejtély, hogy a különböző cégek miért nem vásárolnak meg egy komolyabbat és tanítják meg rá a kollégákat) Ebben egy kicsit egyébként én engedékenyebb vagyok. Amennyiben  az arányok, falvastagságok, ablakok, ajtók stimmelnek, jól látszanak, ha tetőtéri, akkor az jelezve van stb az már egy használható dolog lehet. A fényképek elkészítése, már egy kicsit kényesebb történet. Tudom, hogy telefonnal is lehet szépeket készíteni, kiscicáról, tulipánról, de igazán jól, tereket nem lehet fotózni vele. Ez van. Egy 40 nm-es nappali hagyján, de egy panellakás fürdőszobája, már igazi kihívás. Erre biztosan nem sajnálnám a pénzt, akár fotósra, akár egy önmagát komolyan gondoló ingatlanosra, akinek jó fényképezőgépe van. Kellenek a jó képek.

Sok sikert! Érdemes bátran kísérletezni, de, ha biztosra akarsz menni bízz meg  egy jó ingatlanost!

Milovecz László

Budai ingatlanközvetítő

 

Három hiba, amiért nem jelentkeznek az ingatlanhirdetésedre Tovább
Így add el a lakásodat 90 nap alatt

Így add el a lakásodat 90 nap alatt

nevtelen_masolata.png

 

Miért 90 nap, mikor el lehet adni egy lakást egy-két hét alatt is?

Blogbejegyzéseim kommentelői között, már volt aki jelezte, hogy nem kell ingatlanos, mert ő meghirdette és egy hét alatt el is adta a lakását. 

Azt gondolom, hogy ahhoz, hogy a lehető legjobb vevőt találja meg egy eladó, csak véletlenül lehet elég egy, esetleg  két hét. Az ilyen rövid idő alatt eladott lakások, nagy valószínűséggel mélyen ár alatt keltek el. 

 Egy ingatlanbemutató alkalmával találkoztam egy szimpatikus házaspárral, akik a saját lakásukat is hirdették, közben keresték a következő otthonukat. Ők mondták, egy hete van kint a lakás a piacon, napi kettő, három embernek megmutatják, volt több ajánlat is. Van pár befektető, akiket komolyan érdekel, tőlük jöttek ajánlatok, de egyelőre nagyot akartak alkudni, de volt aki már megtette a második, tehát jobb ajánlatát is. Annyit kérdeztem, hogy szerintük egy befektető miért vesz bármit is, ha nem a haszon reményében. Ha ő, az illeték és ha minden igaz  adó kifizetése  után, ki tud hozni belőle nyereséget, akkor egy jól átgondolt stratégiával, a tulajdonosok miért nem? Nincs e kicsit alul értékelve az ingatlan?  Átgondolták az árat és a végén 7250000 Ft-al magasabb összeget kaptak az irányárnál, aminek töredéke volt a mi sikerdíjunk.  Valóban komolyan gondolom, hogy 30, 60, 90, nap kell egy ingatlan értékesítéséhez, sőt van, hogy ez sem elég és ez nem a tulajdonos, a közvetítő ügyességén múlik, hanem az ingatlan sajátosságain.Természetesen el lehet adni Mercedest Suzuki áron, nagyon gyorsan, de a legritkább esetben ez a cél. Igen, tudom, hogy általában fordított a felállás, de mindenki arról beszél, holott ez is gyakori, csak erre nem szokás felhívni az eladók figyelmét.

Akkor most mennyi idővel számoljak?

Rendszeresen kérdezik tőlem ügyfelek, hogy mennyi idő alatt fog elkelni az ingatlanuk, mivel számolhatnak? Abban biztos vagyok, hogy az alábbiakat megfogadva, ha nem valamilyen  speciális ingatlant árulsz három hónap alatt lezárhatod a folyamatot.

Nézzük mit kell tenned?

 Ma szinte minden a reklámról, promócióról szól akkora reklámzaj van, hogy belesüketülsz. A szakemberek szerint, ma már csak másodperceid vannak arra, hogy megragadd a célcsoportod figyelmét és így kellene kitűnni. Csak jól tagolt hirdetési szöveggel minőségi képekkel, esetleg videóval fog sikerülni. Nem lesz elég a telefonnal körbefotózott lakás, kockás papírra skiccelt alaprajz, pár szó a hirdetésben. Ma már  nem lehet az ingatlankeresők figyelmét megragadni gyenge minőségű hirdetésekkel. Ebből a szempontból, az ingatlanos szakma egy része, nagyon komoly fejlődésen ment keresztül, sőt a magánhirdetők is áldoznak erre.. Ráadásul rengeteg fórum van a hirdetéseket megjelentetni, kezdve az egyre több lehetőséget biztosító ingatlanhirdető portáloktól, a social médián keresztül, az ingatlannak gyorsan, egyszerűen készíthető saját weblapon át, a blogbejegyzésig. ( 2019-ben január elején, az első értékesítésem, ennek a blogbejegyzésnek volt köszönhető, a vevő nem volt aktív ingatlankereső és nem ez volt az utolsó ilyen) Szóval nagyon sok módja van kiemelkedni a többiek közül, de ehhez kell egy nagyon jól megszerkesztett alaphirdetés és a lehetőségek ismerete.  Tehát az első teendőd, miután nagyon jó fotókat, esetleg videót, tagolt, jól szerkesztett leírást készítettél, hogy megkeresd ezeket a felületeket és mindenhol  meghirdesd a lakásodat. 

Így kommunikálj az érdeklődőiddel

Az egyik kedvenc kollégám szokta mondani, hogy a lakásbemutatás akkor kezdődik, amikor becsukódott mögöttünk az ajtó és a lépcsőházban beszéljük át, a látottakat a vevővel. Ez jól hangzik, de csak részben igaz. Ebben a blogbejegyzésben írtam róla, hogy hogyan mutasd meg a lakásodat, hogyan érd el, hogy az érdeklődőből vevő váljon. Érdemes odafigyelni azokra a jelekre, amiket az érdeklődőid közvetítenek feléd. Ne csak figyeld, hanem használd is őket. Ha egy pici jelét is látod annak, hogy érdekelheti a lakásod, kínáld hellyel, kávéval, üdítővel, mindegy és kezdj el beszélgetni vele, mit szeretne, miért pont a te lakásodat nézte meg, mi tetszik neki, mit szól az árhoz (természetesen magas lesz, de ez mindig így van, örülj neki elkezdődött az alku). Mutass hajlandóságot a megegyezésre, ne zárj le semmit, sőt vedd komolyan amit mond. Jelezd, hogy átgondolod, kérj elérhetőséget, hogy értesíthesd, ha esetleg árcsökkenésben gondolkodnál. Ez is lehet egy jó szűrő, mert amikor telefonszámot tudtok cserélni, biztos lehetsz benne, hogy komoly a szándéka, sőt várni fogja a hívásodat, ha pedig ő telefonál, akkor nagyon jók az esélyeid. Lényeg, hogy maradjatok kontaktban, keresd őt, kérdezd meg például, hogy nem gondolta e arra, hogy kicsit magasabb árat ajánlana, mert benned is van hajlandóság közelíteni az álláspontokat.  Ha van három négy ilyen karakterű érdeklődőd, akkor valakivel biztosan meg tudsz egyezni.

Itt szoktátok elszúrni

Az a tapasztalat, hogy akik elrontják, szinte mindig azért  buknak el, mert nem elég flexibilisek, ragaszkodnak valami általuk kigondolt teóriához, ami már akkor sem volt igaz, amikor azt kigondolta az eladó. Leírok egy nagyon gyakran elhangzó párbeszédet és érthető lesz.

Tehát az eladó szerint az ő lakása ér 100 ft-ot. Több érdeklődő nézte, lett is ajánlat, de a legjobb is csak 70 Ft körül mozog. A két elképzelés nagyon messze van egymástól, alkudoznak, lesz egy 75-ös és egy 95-ös  viszont ajánlat.

A vevő persze látta azokat az ingatlanokat  is, amik a piacon vannak és hasonlóak, de kicsit rosszabb állapotúak, esetleg magasabb-alacsonyabb emeleten vannak, mint az ideális lenne, picit többet kell rákölteni de  75-ért el lehet hozni őket. A tiéd a legjobb, de nem ennyivel. Ő azt mondja, hogy 80 még jó neki, ha nem, akkor inkább megköti a kompromisszumot és megveszi a nem tökéleteset 75-ért. 

Nehogy így gondolkodj!

Ilyenkor szokott elhangozni a kedvenc mondatom, hogy mi már sokat engedtünk nem akarunk többet, mert a vevő csak 10 egységet jött feljebb, de mi 20-at engedtünk..  Felmerül a kérdés, hogy miből engedtél? Abból az árból, amit megálmodtál, köze nincs a valósághoz, de valahogy befészkelte magát az elmédbe, bebeszélted magadnak, hogy annyit ér a lakásod. Ha ő 25.ről kezdi az alkut, akkor rugalmasabb leszel? Mindeközben a 80 egy kimondottan jó ár lett volna érte. Persze, hogy beragadsz vele, a lakás elfárad, a pénzed időd fogy, szóval jobb lett volna a 80-as ajánlatot elfogadni.

Tehát érdemes hinned a piacnak és nem ragaszkodni egy olyan berögződéshez, aminek maga az alapja is igencsak ingatag.

Természetesen amikor egy jó ingatlanost választatok, ő mindezeket megoldja helyettetek

Milovecz László

Budai ingatlanközvetítő

 

Így add el a lakásodat 90 nap alatt Tovább
Minden, amit tudnod kell, hogy remek albérletbe költözhess

Minden, amit tudnod kell, hogy remek albérletbe költözhess

nevtelen_terv_1.jpg 

A hét közepén megérkeztek a felvételi ponthatárok. Ennek következtében szombaton éjszaka a szokásosnál kicsivel több fiatal bulizott kifulladásig, rosszullétig. Nehéz lesz a mai nap nekik, de túl fogják élni. Volt aki azért engedte el magát, mert felvették, volt aki vigasztalódni akart. Nem nagy bölcsesség, de az élet megy tovább és sokaknak a következő időszak, az albérlet keresésé lesz. Néhány gyakorlati tanáccsal szolgálnék nekik, de előtte gratulálok mindenkinek, akinek sikerült.

Hol fog lakni a gyerek?

 Miután a járványnak lehet egy második üteme is, illetve ki tudja még, hogy meddig tart, a kollégiumi elhelyezés elég necces lehet. A jó hír viszont, hogy több a bérelhető lakás, mint eddig bármikor. Akár egyedül, akár társakkal összeállva kerestek, van esély arra, hogy megtaláljátok azt a kecót, ahol jól fogjátok érezni magatokat. Persze addig még egy kicsit keresgélni kell, de megéri.

Ne fizess közvetítőnek!

 Magyarországon már egyre kevesebben, de vannak még páran, akik címközvetítőként szolgáltatnak, tehát besétálsz leteszel x ezer forintot és az irodában ülő ügyintéző egy címlistával kedveskedik neked. Ezen a listán kiadó lakások címei vannak, szerinte. Ezeket érdemes elfelejteni. Tehát amikor kedves mosollyal az asztal mögött ülő ügyintéző azt mondja, hogy ennyi és ennyi forintért adom a címeket, akkor sarkon fordulni, elköszönni és vissza sem nézni. 

Kell a számla, nincs mese, ha nincs, íme a forgatókönyv!

 Gondolom nem nagy megfejtés, hogy most a korona vírus miatt lett több bérelhető lakás a piacon. Nagyon sok, a volt szálláshely, amit így próbálnak hasznosítani. Nézzük az a forgatókönyvet, amikor te bérelsz egy lakást, kaució, tárgyhavi bérleti díj a tulajdonos zsebében landol, nem köttök egymással szerződést. Szóban megegyeztek, egy évig maradsz, utána újra tárgyaljátok. Kiderül azonban, hogy a covid második üteme elmarad, mert lett vakcina, vagy mert csak, szóval nem lesznek korlátozások. Újra félmeztelen, szandálos, rövidgatyás angol fiatalok lepik el a bulinegyedet, előkerülnek az őket kiszolgálók is, szóval megindul az élet.

A tulajdonosod este, a kockás abrosz felett, a gyér lámpafénynél, görnyedve számol. Ennyit és ennyit veszít minden nap, mert te a lakásában készülsz a vizsgákra, olvasgatsz, szóval az nem termel annyit amennyit simán ki lehetne hozni belőle, ha te nem bérelted volna ki. Ne felejtsd el, hogy ezek az ingatlanok befektetések, tehát a cél, a profit maximalizálása és ezt te zavarod. Nincs szerződésed, nem véd semmi. A tulajdonosnak hengerfejes lesz az autója, vagy a feleségét kellene kiengesztelni egy húzósabb éjszaka miatt, szóval kell a plusz bevétel és te útban vagy. Akárhányszor turistát lát eszébe jut, hogy ez neki akár bevétel is lehetne, tehát elgyengül, dönt, kipattint. Jó esetbe kauciót visszaadja, de az is lehet, hogy nézzenek oda, ott piszkos lett a fal, lepergett a festék, lepattant az üveg, csöpög a csap. Persze a kaució biztosan nem lesz elég a javításra, de tudja, ő milyen nehéz az egyetemistáknak, nem kér tőled egy fillér pluszt sem, persze,azt megértheted, hogy nem adja vissza a letétedet. Csomagolsz, indulsz, kopogsz egy haverod ajtaján, hogy pár éjszakára szánjon meg téged. Aztán kereshetsz új albit, egy sokkal kedvezőtlenebb piaci helyzetben. Mert nem szerződtél.

Igaz történet alapján:

 Egyszer bejött egy srác az irodába, hogy a tulajdonos kirakta azonnali hatállyal, neki nincs hova mennie, meg kellene oldani a helyzetét és erre egy hete van. Ő mesélte, hogy gépesített, bútorozott kecót bérelt. Letette a kauciót, ami három hónap volt, de a tulaj azzal indokolta, hogy a gépesítés, a tv, hűtő, mosógép, meg a berendezés is drága, szóval érthető. A srác kölcsönöket kért, fizetett. A lakásban volt egy papagáj, aki egész nap rikoltozott, még letakarva sem állt be a csőre. A tulaj, mondta, hogy maradnia kell, mert a felesége utálja. Jött az első havi bérlet megfizetésének ideje, tulaj érkezik, tartja a markát, ám a kialkudott összegnél másfélszer többet kér. Nincs egyedül, két haver kísérte el. A bérleti díj emelkedésének az oka, az eszközök használatának díja. Ágyon alszol, tvt nézel, mosol, stb. amortizálod a drága eszközöket. Te sem gondolod, hogy ez benne van az árban. Vita veszekedés, jelzed, hogy ok, te költözöl, vissza a letét. Semmi akadálya, de ezeket levonja, a három havi díjból. A végén  egyet adott vissza a tulajdonos. Mikor megtaláltuk a neki való lakást, kcsit enyhült benne a feszültség, megkérdeztem, hogy végül mi lett a papagájjal? Azt nekem adta-mondta. Ránéztem és dőltünk a röhögéstől.  Van számtalan történet, de te inkább ne szerepelj egyikben sem

 Így keress albérletet!

Gondold végig, hol szeretnél lakni. Vegyél figyelembe mindent, ami neked fontos. Közlekedés, színházak, edzőterem, zöld környezet, csak te tudhatod, hogy hol laknál a legszívesebben. Itt is írtam erről a témáról. Miután ezzel készen vagy keresgélj a hirdetések között. Válassz ki párat közülük, amit megnéznél.Keresd meg a legjobb minőségű, ingatlanos által feladott hirdetést. Tehát nem a lakás, hanem a hirdetés minősége számít. Hívd fel a közvetítőt és mondd el neki, hogy ezt a lakást néznéd meg ekkor és ekkor, de örülnél, ha addig is küldene neked hasonló karakterű lakásokról ajánlatot, hogy amikor vele ezt megnézed, akkorra kiválaszthass még többet is, hogy ne kelljen többször utaznod és megtaláld a legjobb megoldást. Az ingatlanközvetítővel össze tudjátok állítani azt a portfóliót, amit aznap megnéztek, neked nem kell többször utazni, keresgélni. Az ingatlanos fog segíteni a szerződésben is, te pedig legközelebb már csak akkor mész,amikor ott is alszol az új otthonodban. Remélhetőleg remekül fogod ott érezni magad, diploma után pedig nagyszerű dolgokat viszel véghez. Abban azonban biztos vagyok, hogy most nagyon sokan irigyek vagyunk rád, nagyon jó életszakasz előtt állsz, sok siker hozzá!

 

Milovecz László

budai ingatlanközvetítő

 

 

Minden, amit tudnod kell, hogy remek albérletbe költözhess Tovább
Öt ökölszabály, albérlőknek, bérbeadóknak

Öt ökölszabály, albérlőknek, bérbeadóknak

Ezeket betartva, évekig jó partnerei lehettek egymásnak

nevtelen_terv_1_2.png

Nemsokára itt a pillanat, megérkeznek az albérletet keresők

Az ügyesebb, szerencsésebb bérbeadók megtalálhatják a számításukat.Hamarosan kiderülnek a felvételi ponthatárok. Hatalmas bulik, szívekről leeső kövek zaja veri fel az utcát, megkönnyebbült, srácok lányok tervezik a világmegváltást, mi pedig irigyeljük őket.

A budapesti egyetemekre felvételt nyert vidékieknek is lakni kell valahol és nem biztos, hogy a kollégium lesz a megoldás. Egy szó mint száz, elindul az össznépi albérlet vadászat. Az elmúlt évekhez képest jobb pozícióból vághatnak neki az újdonsült diákok. Nagyobb a választék, illetve a bérbeadók is hajlékonyabbak, tehát mindenki optimistán tekinthet a jövő elé. Azért,hogy az optimizmus ne forduljon csalódásba, illetve a bérlő és a bérbeadó közötti jó viszony meg is maradjon, érdemes pár dolgot tisztázni.

1. Ne okosba!

Ismerve a magyar néplelket, bizonyára lesznek olyanok, akik szívesen kiadják a lakásukat, de mivel az ő kézfogásuk olyan mintha kőbe vésnénk a megegyezést, ne is írjunk szerződést, a politikusok, meg az állam egyébként is csak lop, minek is gazdagítanánk őket. A tapasztalatlan, megszeppent, a tulaj lehengerlő modorának ellenállni képtelen diák, kicsit vagányabbnak érezve magát, belemegy, fizet. Ne legyenek illúzióitok, akit nem tudtok rávenni egy szabályos albérleti szerződés megkötésére, az nem jófej. A lakáskiadás adózása, ma abszolút elfogadható, korrekt, így a bérbeadók nagyobbik része nem is próbálkozik. Ezek a szerződések nem csak a bérbeadót, de a bérlőt is védik, tehát, ha mindent betartatok, akkor nem kell félni attól, hogy egy egyszer csak egy hideg téli estén a kis motyótokkal a hajléktalan szálló kapuján kopogtattok, abban reménykedve, hogy a kauciót majd visszakapjátok és minden jóra fordul, csak azért mert a turisták visszatértek a bulinegyedbe és a tulaj mostantól angol srácok életét próbálja keseríteni. 

2. Ne a lepattanóra hajts!

Természetesen a szerződés, illetve a közjegyzői ellenjegyzés a bérbeadónak is fontos, tehát a leendő bérlőnek nem illik meglepődni, ha ragaszkodnak hozzá. Hogy mennyire nem, arra egy nagyon kedves ismerősöm hozott példát Írországból. Ő egy olyan cégnél dolgozik, akik albérletek közvetítésével foglalkoznak, így első kézből jön az info. Amikor ott kikerül egy kiadó lakás a piacra, akkor csak emailen jelentkezhetsz, nincs telefonszám sem, de csatolnod kell egy igazolást a munkahelyedről, de szinte mindenkinek van az előző főbérlőjétől is ajánlása. Persze ott is tudják, hogy adott esetben, ez egy akár évekig elhúzódó kapcsolat, tehát fontos minden apróság. Sértődékenyeknek, sumákoknak a lepattanó jut. Itthon ez nem elterjedt dolog, de amikor te ilyen papírokkal állsz a bérbeadó előtt, kedvesen mosolyogva, egy lépéssel a többi bérlőjelölt elé kerültél. 

3. Érd el, hogy sokan akarják, ami a tiéd!

Hogy jön ez most ide? Minden arról szól, hogy egyre több albi van a piacon, így hasznosítják a rövidtávú kiadásra szánt lakásokat, mivel a turista áradatra még várni kell, ezért a bérlők vannak jobb pozícióban. Elvileg lehet, hogy így van, viszont te tulajdonosként is sokat tehetsz magadért. Nekik jószívvel  azt szoktuk javasolni, hogy amikor kiteszik a piacra a lakásukat és albérlőt keresnek, akkor járhatnak a legjobban, ha sikerül elérniük, hogy ők válogathassanak a bérlők közül. Nem olyan lehetetlen ez most sem, csak arra kell figyelned, hogy a tiéd legyen a legjobb az adott lakástípusok között. Lehet az ár, a berendezés, akár lehet a gépesítés, bármi, amivel kiemelkedsz a többi közül. De hidd el megéri.

 4. A lakásod most a bérlő otthona, kezeld is úgy!

Ne akard kifacsarni a bérlőidet. Fel kell fognod, hogy a bérleti díj fejében, ő használja a lakásodat, mégpedig otthonként. Azt tedd csak, amit te is szívesen fogadnál az otthonodban. Ne mászkálj oda bejelentkezés nélkül, ne használd leharcolt bútorok lerakatának, neki az a bérleti időre az otthona. Nincs annál szánalmasabb, mint amikor a nagymama bútoraival berendezett lakást aposztrofálnak bútorozottként, a negyven éves mosógéppel pedig gépesített lett.Úgy kezeld őt, amint azt te is szeretnéd hasonló esetben és jól kijöttök majd egymással. 

5. Ne legyél áldozat!

Pár éve futottam bele egy történetbe, amit elolvashatsz itt, de az volt a lényege, hogy a tulajdonos nemhogy kirakni nem tudta a bérlőjét, de ott tartottak, hogy ő fizette a számláit is.Mondanom sem kell, hogy szerződés, nem volt, sem számlát nem állított ki a bérbeadó, így viszont nehéz lett volna elmagyarázni egy feljelentéskor, hogy a lakó, hogy került a lakásba. Nem tudom mi lett a történet vége, de nem lehetett happy end, az biztos.

Milovecz László

budai ingatlanközvetítő

 

Öt ökölszabály, albérlőknek, bérbeadóknak Tovább
Ez a legfontosabb, amikor eladod a lakásodat

Ez a legfontosabb, amikor eladod a lakásodat

Tényleg nem megy nélküle

nevtelen_terv_8.png

 

Tényleg nehéz, tudom, de enélkül nem fog menni. Minden otthon, örökölt lakás eladása, ezen a ponton kell hogy elkezdődjön, minden más csak ennek a következménye, ebből indul ki. Az eltelt tizenkét év, arra tanított meg, hogy mindig azok lesznek az ingatlanpiac lúzerei, akik ezt nem tisztázzák magukban, nem így állnak hozzá az értékesítéshez. 

Legyél jó értékesítő

Nem varázsrecept ez, hanem ez az alap. Szóval, amikor eldöntöttétek, hogy a család valamelyik ingatlanát értékesítitek, akkor az attól a pillanattól kezdve az  egy árucikk, nem más, te pedig a kereskedő vagy és a te dolgod, hogy a lehető legjobb áron adj túl rajta. Tudom, hogy sok embernek van valami érthetetlen elutasító aspektusa az értékesítéssel szemben, pedig remek dolog egy értéknek olyan vevőt találni, aki értékeli azt.

Nem számítanak a te érzelmeid

Akkor is így van, ha itt tette meg az első lépését a kisfiad, esetleg te is itt verted be a kis buksid a kilincsbe, vagy a plafonon a halvány barna foltról is tudod, hogy a kávéfőző akkor robbant fel, amikor anyukádék nyaraltak és te az első szerelmeddel reggel kávézni akartál (nem jött össze). Minden falba vert szeg, minden kis vonal, ami a család valamelyik tagjának a magasságát jelzi, emlék, egy darabja a múltadnak. Ok érthető, értékes, de csak nektek. Ezért nem fog fizetni senki. Gondold át. Amikor veszel egy autót, lakást, dinnyét, nadrágot, hamburgert, érdekel, hogy milyen érzelmeket táplál iránta az eladója? Nem hiszem. Fizetnél érte többet, mert a kedvenc zsemléjébe töltötte a húst?  Nem is beszélve arról, hogy  fizetnél egy Suzukiért BMW árat, mert az eladó szívének oly kedves? Itt írtam az árképzésről, hátha segít. Menjünk tovább.

A vevőd érzelmei a legfontosabbak, segíts, hogy jól érezze magát

Elmész egy étterembe, amilyenből van a városban több is, semmi extra. Te szívesen ebédelsz, vacsorázol itt, jó a kaja, a pincér jófej, szívesen maradsz. Jól érzed  magad, nem sietsz, valahogy jó itt. Amikor megérkezik a lakásodra a reménybeli vevő-érdeklődő, hívjuk bárhogy, neked is az a dolgod, hogy ő jól érezze magát Nagyon fontos, hogy rend legyen. Te azt akarod elérni, hogy ő ne akarjon onnan kimenni, érezze otthon magát. Szerinted adott esetben a hatvan kilós szobakutya morgása segít ebben? Esetleg a sűrű dohányfüst a te kezedre játszik? Nem beszélve a konyhában plafonig álló pörköltszaftos lábosokról?  Nem fog segíteni, ez biztos. Mindenki, de tényleg mindenki, érzelmi döntést hoz, amit a racionális énje majd megtámogat és ez nem is baj, merthogy a jól érzem magam is érzelem és az a cél minden vásárláskor, hogy amit veszel, amiért fizetsz, attól jobban érezd magad. Mutassuk meg a vevőnek, hogy ez a lakás az, ahol ő otthonra lelhet. 

Maradjunk az éttermes példánál. Pincér megérkezik, ajánl ezt azt, kérdez, hogy mit szeretnél és hozza. Mit szólnál, ha lecövekelne a hátad mögött, mikor belekóstolsz az ételbe és csendben megjegyezné, hogy a marha, amiből éppen a steaket eszed, az egyik legkedvesebb állat volt a farmon, nagy sírás volt,amikor vágóhídra került. Iszol egy korty sört, ő elmeséli, hogy kimondottan szereti ő is a jéghideg pils típusú söröket, a kávénál pedig csendesen pár szóval felvázolja, hogy a columbiai kávéültetvényeken a kartellek éhbérért dolgoztatják a kizsákmányolt munkásaikat napi 16 órában.  Nem folytatom, szerintem érted. Mikor elmondasz a lakásról pár dolgot és látod, hogy tetszik az érdeklődőidnek, de  nem hagyod őt egyedül körülnézni, hanem ott koslatsz mellette, akkor te vagy a pincér, aki elrontja, az itt nagyon jó érzést. Ő ki akar menekülni a helyzetből, annyi marad meg, hogy nem akar itt maradni. Az nem tudatosul , hogy azért nem, mert valaki csak mondja, mondja az általa fontosnak gondolt infókat, főleg, ha a 3nm-es fürdőt nézte éppen, te pedig az ajtóba állva beszorítottad a szerencsétlent. Lehet, hogy a lakás tetszik, de a szituáció nem komfortos és csak ez marad meg. Nem lesz ajánlat.

Tudom, minden második piaci árnál drágábban hirdetett lakásnál, az az elképzelés, hogy hátha jön valaki,aki beleszeret, a mi kicsit lelakott, füstös lakásunkba, mert mi kedvesek vagyunk és mindent elmesélünk a vevőnek, nincs zsákbamacska, de elkótyavetyélni nem fogjuk. Akkor ne, de nézd nézzétek a portékátokat értékesítői szemmel, racionális látásmóddal 

Természetesen mindezekre egy jó ingatlanos is megoldás lehet, de amennyiben figyelsz a fentiekre te is sikerrel járhatsz.

 

Milovecz László

budai ingatlanközvetítő

 

 

 

 

Ez a legfontosabb, amikor eladod a lakásodat Tovább
3 ok, amiért optimisták lehetünk az ingatlanpiacon

3 ok, amiért optimisták lehetünk az ingatlanpiacon

Persze nem folytatódik az áremelkedés eddigi üteme, de összeomlásra sem kell számítanod

 

nevtelen_terv_7.png

 

Megállt a piacon az áremelkedés üteme. Visszaestek az ingatlanárak. Megindult a kereslet, újra megélénkül a piac. Ilyen és ezekhez hasonló mondatok olvashatóak minden olyan portálon, ahol ingatlanpiaccal foglalkozó cikkek bejegyzések látnak napvilágot.  Akik közvetlenül az ügyfelekkel találkoznak, tehát naponta érzékelik a változásokat, arról számolnak be, hogy az érdeklődésben enyhe élénkülés tapasztalható, hogy ezekből mikor lesz realizált tranzakció, az még a jövő zenéje. Továbbra is azt gondolom, hogy nincs okunk Dunának menni és ottveszni. Én is, mi is azt látjuk, hogy mozgalmas nyár elé nézhet a piac. Három oka is van erre.

 

1. Az elmaradt tranzakciók valamikor megvalósulnak

Az amúgy is kicsit döcögősebb január február után kezdet élénkülni a kereslet, ami azt jelezte, hogy továbbra is él az ingatlanvásárlási kedv a lakosságban, de kicsit még kivárnak, ahogy ez év elején lenni szokott. Ilyenkor mindig kicsit kevesebb a befejezett értékesítés, ám megjön a lendület a tavaszi időszakra. Nos ez a lendület most is érezhető volt, de olyan hirtelen állt meg minden. hogy mindenki csak kapkodta a fejét. Egyik pillanatról a másikra bezárkóztak az emberek. Egy egy bemutató leszervezésekor, két bevállalósabb fél is kellett, akiket vagy az idő szorít, vagy valami miatt meg kell oldani az adott ingatlanügyletet. Tényleg nehezen, de azért meg lehetett szervezni az értékesítést. Azt gondolom, hogy a lendületesen induló március vevői, ott vannak a piacon és lassan kezdenek érdeklődni, ami jól látszik a bejövő hívások megnövekedett számából. Azok az élethelyzetek, amik tavasz elején generálták volna az értékesítéseket, ingatlanvásárlásokat, ugyanúgy fennállnak, tehát egyszer realizálódniuk kell.

 

2. Még itthon vannak a szakemberek

Aki tavaly ilyenkor szeretett volna lakásfelújításba csapni, annak a komoly szervezettség mellett a szerencsével is jóba kellett lennie. Itt írtam arról, hogy a megpróbáltatásokat hogyan lehet kicsit csökkenteni, de aki belevágott az pár száz ősz hajszállal számolhatott nyugodtan. Olyan figurákból lettek kivitelezők, hogy ahogy a költő mondja: kubikus lenne az átkosban. Most viszont azoknak a szakembereknek akik Németországban, Angliában és a nálunk kicsit gazdagabb országokban keresték a boldogulást, még könnyebben lehet itthon szabad kapacitásuk, tehát könnyebb megbízható kivitelezőt találni. Mivel a lakásállományunk egy nagy része felújítandó állapotú, (az átlagos állapotnak de néha jó állapotúnak hirdetettek is) szükség is van a szakértő, dolgos kezekre.

 

3. Nem valószínű, hogy összeomlana az ingatlanpiac

A mostani helyzetet sokan hasonlítják össze a 2008-as válsággal, ami több szempntból sem állja meg a helyét. Itt  elég annyit említeni, hogy a lakosság nem devizában, hanem forintban adósodott el,  jelenleg pedig a hitelek  visszafizetését is felfüggeszthették, ebből következően semmi jelét nem érzékelhetjük a pániknak. 2008 után az emberek és a bankok is óvatosabbak voltak, de mára az óvatosság mellett úgy látszik, hogy sokkal átgondoltabban adósodunk el. Jelenleg úgy érzékelhető, hogy nem kell menekülőárakat kitalálni az adósságban fuldokló eladóknak, hanem egy olyan értékesítési stratégiában gondolkodhatnak, ami sokkal kényelmesebb átgondoltabb eladást biztosíthat számukra.

Ez a három tény, azt hiszem egyensúlyba állíthatja az ingatlanpiacot és szépen lassan visszacsalogathatja a vevőket is. Addig is minden jót Nektek!

Milovecz Laci

budai ingatlanközvetítő

 

3 ok, amiért optimisták lehetünk az ingatlanpiacon Tovább
Az ember, aki majdnem lemaradt a covid 19 járványról

Az ember, aki majdnem lemaradt a covid 19 járványról

 

Majd veszek egy tanyát és ott élek csendesen

 

Sokunkban él, kinél jobban, kinél kevésbé elrejtve a romantika a falusi, tanyasi környezet iránt. Majd veszek egy tanyát és ott fogok élni. Ezer embertől ezerszer hallottam, az én fejemben is megfordult nemegyszer. De legyünk őszinték, az első novemberi hajnalon, mikor a gravitációs wc felé araszolnánk dideregve a kertben, visszasírnánk a villamoson tolakodó utastársainkat. Meg ott van a, hogy mit csinálnék én ott gondolat, miből fogok élni? Majd, ha lesz annyi pénzem, akkor veszek tanyát. Persze ilyenkor is inkább Jockey Ewing  légkondis farmja, whiskys pohara jut eszünkbe, ahogy egy nyári reggelen kisétálunk a teraszra, belenézünk a felkelő nap fényébe és mosolyogva nézzük, ahogy a személyzet kitölti a teát ,a felszolgált briós mellé. Aztán ahogy ezen elmélkedünk megcsíp egy szúnyog, vagy ránk száll egy légy és elég is volt, már nem annyira vonzó a természet.

 

Aki valóban belevágott

 

Ismerek egy embert, aki meglépte. Lecserélte a zajt a csendre, a tömeget a kisebb közösségre, akkor is, ha történetesen kényelmetlenebbek lettek a mindennapjai. Csendben megjegyzem, hogy ellentétben minden híreszteléssel, a szabadság mindig kényelmetlen, illetve felelősséggel jár. Megérte? A bejegyzés végére kiderül.

Szóval, hívjuk őt Balázsnak, már csak azért is, mert mindenki így hívja, hiszen ez a neve. Pár évvel ezelőtt döntött úgy, hogy a természet közelébe (de inkább bele) költözik és a szabadsága megéri a kényelmetlenséget. Komoly tőke nem állt rendelkezésére, így nem álmodhatott a fentebb felvázolt képről, talált viszont egy gyönyörű, (legalább is neki az volt) hívjuk így birtokot, ahol egy 200 négyzetméteres istálló hívogatta, ő így érezte. A végső döntés meghozatalát biztosan segítette, hogy karácsonykor valaki úgy döntött, hogy nem a családjával ünnepel, hanem kirabol egy boltot, ami történetesen Balázséké volt. Így az anyagi helyzetük még barátságtalanabbá vált.

Szóval útra keltek, ő és a kecskék. Aki látta őket, szerintem azóta sem felejti azt a képet, amin egy A6-os elegáns Audi mögött, a rozsdás utánfutón, több vidám kecske mekegett, miközben belekapott a szél a szakállukba. Nem akármilyen látvány lehetett, bár ők családilag több hasonló performanszban vettek részt, elég csak azt megemlíteni, mikor egy családtag egy dróttal merevítette ki a sálját hátrafelé és úgy ült a robogójára, amitől a látvány olyan volt, mintha 200-al száguldana a Riga mopeddel.

 

Jóra fordultak a dolgok

 

Aztán, szépen lassan,  az istálló komfortosabb lett, a birtok ápoltabb, Balázs vidámabb. Angol wc azóta sem került, de senkinek nem hiányzik. Lett kutya, horgásztó, kecskék mellett marhák. Ez is átgondoltan,  de szívből. Egy kihalóban lévő igazi magyar fajtát tenyésztenek, amely nem alkalmas ipari tartásra, mert kisebb tejhozamot produkál, de nekik elég. Sőt, elkezdték a húsát feldolgozni, szalámi, kolbász készül belőle. Most gondolhatnátok hogy megint egy reklám, de az a helyzet, hogy már nem fogtok tudni vásárolni idén, mert a kiváltságosok, barátok, család megrendelték, elkapkodták az idei készletet.

Írhatnék arról, hogy biogazdaságot üzemeltetnek, (mert azt) illetve, hogy vannak tervek táboroztatásra, termékfejlesztésre, de ezt itt az oldalon, ha akarjátok elolvashatjátok. A lényeg nem ez. Nem hiszem, hogy Balázsék az elmúlt napokban, remegve várták az operatív törzs jelentéseit, vagy elemzéseket olvastak volna a vírushelyzet rövid és hosszútávú gazdasági hatásairól a különböző ágazatokra vetítve. A nap reggel mindenképpen felkel, a tél mindenképpen hideg lesz, a nyár néha baromi meleg, de a covid elég nehezen rendezi át az időbeosztást.

Lezárásképpen Balázst idézném, mikor kérdeztem, hogy bejött a tanyasi élet? Annyit mondott, olyan, mintha szabin lennék és ez nem két hétig tart, hanem örökké.

Milovecz Laci

Budai ingatlanközvetítő

Az ember, aki majdnem lemaradt a covid 19 járványról Tovább
Maradj otthon évente egyszer

Maradj otthon évente egyszer

 workoutwithoutequipmentfeatured.jpg

 

Mi lesz ezután? Visszatér minden a régi megszokott kerékvágásba, ha igen akkor mikor? Mik lesznek hosszútávú következményei, ennek a két három, négy hónapnak?  Kiket érint a legjobban? Pénzpiac? Ingatlanpiac? Turizmus? Segít a kormány? A bankok hogy állnak majd a jelenlegi helyzethez? Kérdés kérdés hátán, amiket megválaszolnak majd a szakértők, illetve később maga az élet, a kettő nem biztos, hogy megegyezik egymással.

 

Vessetek a mókusok közé, de nekem egy pár dolog hiányozni fog az elmúlt időszakból.  

Jóval kevesebb stressz ért, miután rájöttem, hogy nem ma kell a legjobb formámban megváltani a világot, nem most kell nagyot alkotnom. Miután ez tudatosult, kisimult az arcom, elkezdtem élvezni az itthonlétet. Persze folyamatosan beszélgettem az ügyfeleimmel, többen megkerestek tanácsok, ötletek miatt, illetve csak beszélgetni a piacról. Ezekre a beszélgetésekre lényegesen több idő jutott, mint alaphelyzetben került volna. Senki nem volt pánikban. Azt vettem észre, hogy nem aggódtak annak ellenére sem, hogy pár fórumon folyamatosan azt tolták az arcukba, hogy világvége, mind éhen halunk, de a lakásának az ára biztosan lejjebb  megy, adja el de azonnal, nyomott áron. Itt természetesen nem mindig az ügyfél iránti aggodalom volt a mozgatórugó.

 

Jó látni, hogy jófej családban élek 

Lett időm online tanfolyamokra, kettőre is. Mindkét téma régóta érdekelt, érdekel, így volt időm belemélyedni. Remek felismerés volt, hogy nem nyúltam mellé a párválasztáskor sem, nagyon jó volt ennyi időt együtt tölteni. Közös edzések hárman, közös vacsi, ebéd, reggeli, szinte minden nap. Néha még a szieszta is belefért. Tök jó volt látni a gyerekemben a sulihoz való hozzáállást, bement a szobájába nyolckor és tanult. Egy pillanatig sem volt összezártság élményem, inkább valami hosszú szabi, amikor néha be kell ugranom dolgozni. Hogyan is lett volna, hiszen elvileg a hátralévő életemre terveztem a feleségemmel, vicces lenne, ha három hónap együttlét után derülne ki, hogy mellényúltam. Persze láttam, hogy sok poszt jelenik meg viccesen és kevésbé viccesen arról, hogy mennyire nehéz együtt lenni a családdal, mert a gyerek is otthon van, meg mindenkit kerülgetni kell. Pszichológus túlélési stratégiákat dolgoz ki, hogyan viseljük el egymást az együttlét alatt. Tényleg hihetetlen. Amikor munka miatt  el kellett mennem a-ból b-be, sokkal gyorsabban megjártam autóval, mint máskor szoktam. Nagyon élhető volt a város. Eltűnt a hisztis zaklatottság, nyugi lett.

 

Minden évben egy hónapra kellene egy össznépi leállás az egész világon.

Hiányozni fognak a megosztott otthoni videók, fekete zoknis edzésekről, ahol a kutya vagy bezavar, vagy a telefon esik le, vagy az esetlen politikusok, megmondóemberek, fitness edzők, coachok, guruk, észosztók, sikertrénerek próbálkozásai, a telefonos videók elkészítésével. Nekem tényleg bejöttek, volt valami igazán szerethető ezekben. Biztosan az élő adás varázsa. Ahogy a költő kicsit talán az indokoltnál borúlátóbban megjósolta, a világ pusztul, közben mindenki posztol és tényleg mindenki. Hiányozni ugyan nem fog, de biztosan eltűnnek a szakállak, esetleg kinőnek a kopaszra borotvált fejeken a hajkoronák ( mondjuk nekem sajnos nem). Este nyolc óra körül nem szól majd a taps, ami szintén szerethető dolog volt. 

 Nehogy félreértsetek, együtt érzek azokkal, akik elveszítették valamelyik szerettüket, felfoghatatlanul nehéz lehetett. Azt gondolom viszont, hogy vakok lennénk nem észrevenni, hogy ebben a lelassult átalakult világban, ahol jobban figyeltünk a másikra, magunkra, úgy voltunk közelebb egymáshoz, hogy megtartottuk az előírt távolságot.

 

Milovecz Laci

budai ingatlanközvetítő

 

 

 

 

Maradj otthon évente egyszer Tovább
Jövendölések az ingatlanpiacra, közhelyek és elemzések

Jövendölések az ingatlanpiacra, közhelyek és elemzések

canva_green_leafed_plant_on_sand_1.jpg

Első közhely: minden rosszban van valami jó.

Ez elvileg igaz, de nagyon nehéz észrevenni az új lehetőségeket a szertefoszlott álmok helyett, pedig ott van az, csak látni és értelmezni kell. Természetesen nagyon lényeges szelektálni, hogy milyen információk alapján építjük újra azokat a bizonyos álmokat. Az álomotthon megvásárlásához  pedig különösen  csúszós az út. Rajtad múlik, hogy az új lakásodban dekázhass a wc papírral, vagy a maszkod alatt elégedetten mosolyogva ökölpacsizz az ügyvédnél, mert sikerült eladni  a lakáseladásod.

Lassan második hónapja tartanak a korlátozások. Ezidő alatt, szinte mindenki megnyilvánult már, szakértett, elemzett, összefoglalta a múltat, megjósolta a jövőt.

 

Az első elemzések, vannak kétségeim

Az első egy-két hétben, a tragédia, összeomlás szinonimái uralták az ingatlanközvetítők megnyilvánulásait. Drasztikus tranzakció visszaesésről számoltak be, előrevetítve az ingatlanlufi kipukkanásának rémét. Erről kicsit régebben itt írtam.A helyzet természetesen teljesen más volt. Aki egy kicsit is ismeri ezt a szakmát, az tudja, hogy ma arra a lakásra kötnek a tulajdonosok-vevők  adásvételi szerződést, aminek az árában, fizetési ütemezésében megegyeztek, egy-két hete. Olyanról nem hallottam, hogy ne tudták volna azt az egy, rosszabb esetben, két órás aktust lebonyolítani, ami a szerződés aláírását jelentette. Ebből következik, hogy az első két hetet minimálisan befolyásolhatta a megszorító intézkedések bevezetése. 

 

Miért ez a nagy para?

Nem biztos, hogy az önmagukat véleményvezéreknek kikiáltó, minden fórumon megnyilvánuló, un. szakértők, valóban meg tudják e szerezni a releváns információikat, az sem, hogy amennyiben megszerezték értelmezni is tudják. Erre jó  példa, egy önmagát ingatlanos bloggerként aposztrofáló, kicsit bugyuta szerepet magára vállaló srác, aki az elsők között nyilvánult meg szakértőként, hat eladó ingatlant kezelve a portfóliójában. Hát, ez kicsit karcsú szerintem, ahhoz, hogy trendekről beszéljünk, de persze lehet látnok is, akkor pedig én tévedtem. Az otthon töltött órák száma szerintem, egyenesen arányos, az új elemzők, szakértők, illetve kurzusok, tanfolyamok coachok  megszületésének számával.  Érdekes látni, hogy miképpen próbálják meg, akár befolyásolni is a lakásukat eladni kívánó tulajdonosokat abban, hogy árcsökkenés, árcsökkenés, árcsökkenés, pedig ebben a helyzetben, a kereslet csökkenésére, illetve növekedésére, nem nagyon lehet következtetni, hiszen az emberek a közértbe is csak meghatározott időben mehetnek.  Természetesen vannak olyan elemzők, akik olyan munkákat tesznek le elénk, amiből valóban érdemes következtetéseket levonni és az ő véleményük alapján meghozni a döntéseinket. Az Ingatlan.com, a Portfolió, a Napi.hu és más valóban gazdasági és szakmai portálok egy csomó értékes tartalmat gyártanak, mellettük érdemes megkérdezni, a valóban területszakértő ingatlanértékesítőket is ahhoz, hogy egy család kialakítsa a stratégiáját az ingatlan eladással, vásárlással kapcsolatban.

 

Ezért fontos a második közhely: A statisztikák számok, sorsok, könnyek és nevetés nélkül

Úgy néz ki, hogy az életünk minden területén változások várhatóak, hiszen a vírus érintette a gazdaság minden ágazatát (harmadik közhely) Egy lakás eladása, vásárlása is nagyban befolyásolni fogja a család elkövetkező pár évét, nem beszélve arról, ha valaki hitelfelvételben gondolkodik. Ahhoz, hogy ennek a helyzetnek valaki a nyertese legyen mindenképpen ezerszer átrágott, megfontolt döntést kell hoznia, amihez érdemes segítségül hívnia a hiteles és elmondom még egyszer hiteles forrásokat. 

 

 Milovecz László

budai ingatlanközvetítő

Jövendölések az ingatlanpiacra, közhelyek és elemzések Tovább
Így add el a lakásodat, koronavírus járvány idején

Így add el a lakásodat, koronavírus járvány idején

Az elmúlt hetek tapasztalatai alapján

 
nekik_segithet_a_koronavirus_az_ingatlanpiacon_3.png

 Nem kellett jóstehetség ahhoz, hogy megjósoljuk, kik lesznek a járvány első nyertesei a lakáspiacon. itt írtam róla. Sokan, sokfélét prognosztizáltak, jósoltak, a lakáspiac jövőjét illetőleg. Miután a korlátozó rendelkezéseket lassan három hete vezették be, némi tapasztalatra már szert tettünk, amiből talán a jövőre is következtethetünk.

Nézzük mi történt azóta, mit láthattak azok, akik közvetlenül az ügyfelekkel kerültek kapcsolatba? Szinte mindenki abban bízott, hogy a lakásturisták száma a nulla felé konvergál, mert csak az fog lakást nézni, akinek tényleg  fontos a lakásvásárlás, illetve valamilyen ok miatt sürgősen meg kell találnia az új otthonát.

Ez nem jött be

 

Két példa, mindkettő az elmúlt két hét története:

Idősebb női hang. Két napja érkeztem Torontóból, karanténban vagyok, meg szeretnék nézni egy lakást a Hársliget lakóparkban. Jelzem, hogy nem én vagyok az embere, nem javaslom egyébként, hogy elhagyja a karantént, mindenki biztonsága ezt kívánja. Ő fogta magát és leszáguldott a lakóparkba, beszélt a biztonsági őrrel, aki természetesen segített neki, a tulajdonos elérhetőségével, aki miután tőlem már tudta a történetet nem mutatta meg a lakást neki és jelezte, hogy engem keressen, ha valóban érdekli az ingatlan.

Másik történet, szintén idősebb női hang, ő egy telket nézne velem, amin egy nem lakható ház áll. Elmondom a telefonban, hogy fogom mutatni valakinek másnap, ő csatlakozhat hozzánk háromnegyed órával később, de a kerítésen át kell másznia, vagy nézzük meg egy másik időpontban. Az érkező néni 70 pluszos, szembesül vele, hogy igazat beszéltem, nem tud bemenni, de beszélgessünk Elmeséli, hogy gondolkodik azon, hogy eladja a lakását, és majd valahol valamit szeretne vásárolni, tehát az igazi nézegető, abból a korosztályból, akik abszolút veszélyezettetek. Ebből is látszik, hogy nagyon optimista volt az az elképzelés, hogy mindenki átgondolja a fontossági sorrendeket, illetve felnőtt módon fog viselkedni.

A mi tapasztalataink

 

Ingatlan vásárlási szándékkal telefonon 35-40%-al kevesebb megkeresést kapunk, ez első látásra erős csökkenést jelez, de ne felejtsük el, hogy minden kollégám és én is, visszavettük azoknak a lakásoknak a hirdetését, ahol a tulajdonosokkal úgy állapodtunk meg, hogy a járvány idején nem viszünk érdeklődőt, ami 10 ből 4 lakást biztosan érint. Jobbára azokat a megbízásokat, ahol nem túl erős a motiváció az eladásra, illetve a tulajdonosaik veszélyeztetett korcsoportba tartoznak. Akiknek nincs más választásuk, csak az eladás, nekik lehet alternatívákat ajánlani, csökkenteni a bemutatók számát, akár virtuális bemutatással is. Természetesen voltak megvalósult tranzakciók, amiknek a száma érdekes módon nem csökkent nagy mértékben, ha a tavalyi hasonló időszak számait vesszük alapul, akkor is csak minimálisan. Igaz, hogy ezeknek a tranzakcióknak a létrejötte még az előző hónapok munkájának eredménye. Érdekesebb lesznek, a következő egy -két hónap számai, de addigra az sem biztos, hogy tart a járvány. Jelenleg nem lehetetlen sem ügyvédet, sem energetikust találni, tehát ez sem áll az adásvételi szerződések útjába.

Ezt javasoltam az ügyfeleimnek 

 

Szóval a tapasztalataink alapján, nem kellene pánikszerűen árcsökkenésekben gondolkodni annak, akinek nem égetően sürgős az értékesítés, a 2008-as válsággal összehasonlítani pedig olyan, mintha egy földrengést egy laza nyári naplementével. Sem az ok, sem a kimenetel, semmi sem ugyanaz. Természetesen érdemes körültekintőbbnek lenni az érdeklődők fogadásakor, betartani a javasolt egészségügyi szabályokat, az is igaz, hogy most, a piaci ár felett kínált ingatlanokra minimálisnál is kevesebb érdeklődésre számíthatnak, aminek leírtam itt a következményeit. Tehát  érdemes átgondolni az értékesítési stratégiát, akár érdemes egy jó ingatlanossal konzultálni, aki akár egy jól elkészített bemutató videóval, egy átgondolt stratégiával, illetve a kapcsolatrendszerével zökkenőmentesen megoldhatja ezt a dolgot.

 Jó egészséget Nektek!

Milovecz László

Budai ingatlanközvetítő

Így add el a lakásodat, koronavírus járvány idején Tovább
süti beállítások módosítása