Hónapok óta érkeztek a jelzések ingatlanosoktól, befektetőktől, ingatlanpiaci szereplőktől, hogy drasztikus változás várható. Ahogy az lenni szokott, rengetegen éreztek késztetést arra, hogy megnyílvánuljanak, kifejtsék a véleményüket. Eljutottunk addig, hogy egyszerű Facebook posztokban műkörmösök, személyi edzők, szakácsok is elemzik a piacot, természetesen a legszélsőségesebb végkifejlet megjósolására ragadtatva magukat. 

Káosz, katasztrófa, összeomlás vár az ingatlanpiacra, szerintük, legkésőbb januárban. Olyan címet is olvastam, hogy eladók néznek farkasszemet a vevőkkel. Komolyan, olyan mintha csak a két szélsőséges helyzetben lehetne gondolkodni. 

Kidurran-kidurrant az ingatlanlufi?

Ezt hallom, olvasom a leggyakrabban. Amikor egy egy beszélgetésen, konferencián megkérem az illetőt, hogy definiáljuk a lufi fogalmát, akkor az még menni szokott. Vékony, sérülékeny gumiburok mögött, levegő, vagy viccesebb esetben hélium. Kipukkadt és nem marad semmi. Akkor ezt most helyezzük az ingatlanpiac kontextusába. Hát ez már ritkábban sikerül. Nem is értelmezhető így.

A kőkemény matek 

A KSH adatai alapján ,2011-ben 87 730 tranzakció valósult meg magánszemélyek között, míg 2021-ben ez a szám, majdnem a duplája 160 678 megvalósult adásvételt mutat. 2014-től folyamatosan remek számokat produkált a piac, de az emelkedés nem volt folyamatos. A táblázatból az is jól látható, hogy elég hamar sikerült megközelíteni a felelőtlen devizahitelezés csúcsévét, 2007-et, illetve az is, hogy a 90 00 körüli számot azért hozta a piac minden évben, a válság időszakában is. Az is érdekes, hogy a járvány beköszöntekor, a korlátozások első percétől kezdve, az volt az általános vélemény, hogy most aztán vége kidurran a lufi (mi más). Nem árulok el titkot, nem így történt.

Mi történt a valóságban?

Ehhez képest a KSH adatai alapján, 2007 óta nem valósult meg annyi tranzakció magánszemélyek között, mint 2021-ben, tehát a covidnak nem volt igazán nagy hatása az értékesítések számára. A negatív előrejelzés ellenére, az elmúlt évben csúcsszámokat produkáltunk.

Miért jó az ingatlanosnak, ha összeomlást prognosztizál? 

Szabad szemmel is jól látható, hogy csökken az ingatlanközvetítők ingatlanállománya, aminek ezer és egy oka van. Ingatlantulajdonossá vált egy olyan generáció, akik már készség szinten kezelik a számítógépet, a közösségi médiát, nem okoz gondot megszerkeszteni egy hirdetést, bátran próbálkoznak az értékesítéssel. Őket nem nagyon lehet meghatni rossz minőségű fotókkal, pár szavas leírásokkal készült hirdetésekkel. Nagyon jól látható a következő számok alapján is.

Ezek a számok is árulkodóak

A legnagyobb ingatlanos portálon, 868 eladó lakást hirdetnek Budapesten a II. kerületben, magánszemélyek és ingatlanosok együtt. 

A két legnagyobb ingatlanos hálózat közül, az egyiknél194-re, a másiknál 117-re kaptak értékesítési megbízást. Természetesen itt előfordulhat, hogy ugyanarra az ingatlan értékesítésére mindkettőjüknek van megbízási szerződése. Ez még nem is annyira árulkodó, de amennyiben megnézzük az egyik leggyakrabban jóslásokba bocsátkozó Balla irodák tulajdonosát, illetve az ő 43 irodából álló hálózatának  portfólióját, akkor ott már nagyobb a probléma. Összesen 7 darab II. kerületi lakás tulajdonosa látta bennük a megoldást.

Az természetes, hogy amikor felteszed a hirdetést és ötpercenként csörög a telefon, akkor nem lesz motivációd arra, hogy szakembert keress meg. Viszont, ha kicsit döcögősebben megy, senki nem hív, nem érdeklődik az eladó házad, lakásod után, akkor átgondolod ezt a lehetőséget is. Az is benne van a pakliban, hogy egy picit megpróbálnak ezekkel a szakértőnek álcázott cikkekkel bizonytalanságot kelteni benned, mikor lassuló piacról, nehezebb értékesítésről beszélnek. Az teljesen természetes, hogy hamarabb keresel magadnak segítséget, ha azt látod, hogy nehezebb dolgod van.  Ráadásul ez a kommunikáció, ha folyamatosan csak ez jelenik meg, egy nagyon picit még a piacra is hatással lehet.

Félre ne értsd, nem azt mondom, hogy semmi nem változik, hiszen ez érezhető, de pánikra nincsen semmi okod. 

Az elmúlt héten zártam le egy olyan ingatlannak az értékesítését, ami a hendikepes kategóriába esik. Három hét alatt ment el, felújítandó állapota és konvektoros fűtése ellenére, egymillió körüli négyzetméter áron.  Igazából annyi volt a konklúzió, hogy az árazás, a marketing, sokkal fontosabb volt, mint eddig, de megjött a vevő, értelmezhető időn belül, tehát működött.

Amennyiben most szeretnél eladni valamilyen ingatlant, arra azért érdemes figyelned, hogy az a fajta értékesítési stratégia, hogy feltesszük kicsit magasabb áron és a piac majd utoléri, nem fog működni. Kelleni fog a jó árstratégia és az ellenállhatatlan marketing. Amennyiben ezt meg tudod oldani, akkor jelenleg is simán találsz vevőt az ingatlanodra. Ha ez gondot okoz, keress egy jó szakértőt,(természetesen örülnék, ha engem) ő biztosan megoldja.

Milovecz Laci

budai ingatlanközvetítő