Az ingatlanpiaci változásokat rengeteg cikkben, videóban, elemzik az ingatlanárak alakulásának szempontjából. Megáll az áremelkedés, csökkennek az árak, nem történik semmi. Az eladóknak viszont, az értékesítés várható ideje gyakran legalább annyira fontos, mint a kapott vételár.
Felkészülni a jövőre? Melyikre?
Szerencsére a jelenlegihez hasonló helyzettel sem találkozott közvetlen módon senki. Jobb esetben, a megjelent elemzéseket, jövendöléseket hosszú utánajárás után vetik papírra. Lássuk be, hogy a cikkírók messze nincsenek minden információ birtokában. Biztosan nem kell ezt részleteznem, hogy mi minden történik körülöttünk. Ráadásul egy fiktív jövőre felkészülni, nem a legjobb ötlet, mert mi van, ha nem jön be az ingatlanguru jóslata? Semmi, ír egy következőt.
Reagálj inkább a jelenlegi helyzetre!
Elképzelésem szerint, jobb ötlet a jelenlegi helyzetet elemezni és figyelembe venni azt az értékesítésnél. Számos cikket elolvastam, de szinte kivétel nélkül az árak alakulására tettek jóslatot, pedig az értékesítési idő elhúzódása már jelenleg is megfigyelhető.
Aki hosszabb ideje foglalkozik ingatlanok értékesítésével, az értékesítésre kötött megbízás megkötésekor, biztosan hallotta azt a kérdést, hogy mennyi idő alatt találunk vevőt az ingatlanra?
Az elmúlt években, ez viszonylag jól kalkulálható időpont volt. Kicsit nagyobb tapasztalattal, piaci ismerettel, 20-30 napos pontossággal meg lehetett határozni az adásvételi szerződés időpontját.
Ma ez nagyon nincs így és ennek számos oka van.
Az engem is meglepett, hogy önmagában sem a kamatemelés, sem a járvány, sem a háború, sem az infláció, külön-külön nem gyakorolt falrengető hatást az ingatlanpiacra, a vevők magabiztosságára. Kellett hozzá egy energiaválság is. Ezeknek a tényezőknek az együttes hatása aztán egyik pillanatról a másikra elbizonytalanította a vevőket. Akinek nem sürgős a vásárlás, csak a megtakarított pénzét tenné a magyar forintnál megbízhatóbb helyre, az nyilván várja, hogy csökkenjenek az árak. Akinek eurója van, szintén figyelget, arra gondolván, hogy lesz még a forint gyengébb, az ingatlanárak csökkenhetnek, szóval duplán jól járhat. Az a réteg pedig, aki élethelyzete megváltozása miatt költözne, nagyon nehezen dönt, hiszen elképzelhető, hogy akár a megélhetésre is kell később a pénz.
Szóval jelenleg nem kalkulálható megközelítőleg sem biztosra az értékesítés időpontja. Ám egy dolog biztos, aki túláraz biztosan sokkal, sokkal hosszabb értékesítési idővel kell, hogy számoljon.
A sokkoló tény, amire biztosan nem gondoltál
Jelenleg a legnagyobb ingatlan hirdető portálon, több mint 165 000 eladó lakás található és folyamatosan növekszik a szám. Ez tavaly ugyanebben az időben 155 000 volt. Önmagában persze semmit nem jelent, de amennyiben megnézzük a KSH adatait, azt látjuk, hogy használt lakásokból 148 720-at sikerült értékesíteni 2021-ben. Hogy fokozzam a pánikot, ez 2022-ben biztosan kevesebb lesz. Szóval nyílik az olló és nem lassan.
Személyes tapasztalat:
Én a saját megbízásaimnál azt látom, hogy az elmúlt két hónap messze alulmúlta az elvárásaimat. Egy egy értékesítésen lényegesen többet kell dolgoznom, kevesebb érdeklődő telefon érkezik és nagyon nagyon, rendbe kell lennie mindennek, ha szeretnénk egy ajánlatot kapni. Ez nem panasz, dolgoztam 2008 után is egy másik piacon, teljesen más attitűddel kellett értékesíteni, de akkor is szerettem ebben a szakmában dolgozni.
Tehát nem illik elkeseredni, ha nem jönnek a vevők, vagy az alku tűnik bátrabbnak az érdeklődő részéről. A héten kaptam 55 millióra 46 MFt-os ajánlatot, ami lássuk be egy évvel ezelőtt inkább vicces lett volna, ma viszont már tárgyalási alap lehet.
Ne aggódj, nincs eladhatatlan ingatlan, a tiéd sem az de az értékesítési idő elhúzódásával érdemes számolni.
Milovecz Laci
budai ingatlanközvetítő
