Kezeljük a helyén a dolgokat. Ez a bejegyzés nem elemzés, hanem inkább gondolatébresztőnek szánom. Az elmúlt hetekben rengeteg elemzés látott napvilágot, hozzáértő és kevésbé kompetens tollakból. Csendben megjegyzem, hogy a 2008-as válságot megelőzően nem láttam, hogy elemzők csapkodták volna az asztalt, hogy emberek, baj lesz. Pedig, az így utólag nézve, sokkal kiszámíthatóbb eseménysor volt, mint a mostani. De nem célom a botcsinálta elemzők ekézése, sem gúnyolása. 

ELŐRE JELEZHETŐ INGATLANÁRAK? NE VICCELJ!

Már csak azért sem gondolom, hogy a lakásárak alakulása előre jelezhető lenne, mert azt sem tudjuk, hogy ez a háború meddig fog tartani és milyen mértékben érhet el hozzánk. Mennyi menekült érkezik, milyen szankciók várhatóak a nyugati országok részéről, a bankok hogyan büntetik, vagy nem büntetik az orosz felet. Nem is beszélve a legfélelmetesebb forgatókönyvről, aminek következtében nem csak az árak fognak megváltozni, hanem az ingatlanok állapota is. Akkor még nem beszéltünk a covid nem tudom hányadik hullámáról, a választásokról…..

Amennyiben az ingatlanpiacon érintett vagy, akkor egyetlen jó tanácsot tudok adni, mégpedig azt, hogy figyelj és gondolkodj.

Nézzük mire kell nagyobb figyelmet fordítani szerintem. Honnan tudsz következtetni?

INFLÁCIÓ

Most, amikor ezt a bejegyzést írom, 380,06 forintot ér egy euro, de érdemes rápillantani a dollárra is, ahol ez a szám 344, 26, ezzel párhuzamosan emelkedik az olaj ára is. Az infláció az  Egyesült Államokban és Európában is történelmi csúcsokat dönget. Az ukrán és orosz felektől vásárolunk energiát, élelmiszer alapanyagot, amiket természetesen kisebb mennyiségben és magasabb áron fogunk tudni beszerezni. Ebből a szempontból viszont a forint leértékelődése sem segít, aminek szintén inflációgerjesztő hatása van.

BÉRNÖVEKEDÉS? NEM VALÓSZÍNŰ

A bérek emelkedését, csökkenését,  leegyszerűsítve, a mindenkori inflációhoz érdemes viszonyítani. Az elmúlt pár évben, a béremelkedés magasabb volt, mint az infláció ezért valódi béremelésről beszélhettünk. Ennek az oka természetesen a gazdasági növekedés volt. Hát ez a növekedés a legoptimistább elképzelések szerint is, minimum lassulni fog, ami rányomja a bélyegét a fizetésekre is a legtöbb szektorban. De olvass tovább, lesz ami még befolyásolja azt.

NEHEZEBBEN FOGUNK NAGY ANYAGI RÁFORDÍTÁSSAL JÁRÓ DÖNTÉSEKET HOZNI

Az elmúlt 5-6 évben, szinte minden szinten azt tapasztalhattuk, hogy anyagilag kiegyensúlyozottabban, kiszámíthatóan élnek a magyarok. A pandémia közti nyári időszakokban is tele voltak a szállodák a Balaton parton. A  Horvát üdülőhelyeken magyar honfitársaink napoztak, söröztek.  Ez mindenképpen  valamilyen anyagi biztonságot feltételez. Munkaerőhiány volt, talán még egy kicsit van is. Legenda számba megy, hogy havi 400 000 ft-ért, nem lehetett lángossütésre kollégát találni a Balaton partján. Ha a gazdasági növekedés csökken, akkor ez is megváltozhat, hiszen csökken a  munkahelyek száma, kevesebb munkaerőre lesz szükség, ami rosszabb pozíciót jelenthet egy munkavállaló számára. Az itt felsoroltak, valószínűleg  elgondolkodtatják honfitársainkat a hitel felvételekor. Mekkora összeget tudok biztonsággal visszafizetni? Mi van, ha mégsem? Meg tudom e oldani saját erőből. Elhalasszam a vásárlást, ha nem akkor mi lenne, ha alacsonyabb értékű otthont vásárolnék? Ez a bizonytalanság már most érezhető az ügyfelekkel folytatott  beszélgetésekből. Sőt, a tavalyi utolsó értékesítésemnél, december közepén már várható volt a kamatemelés, ezért kellett sietnünk. Ezzel azt akartam mondani, hogy aki figyelt, már akkor látta, hogy várhatóak kamatemelések. Sehol nem volt akkor szó a háborúról, csak elemezte a helyzetet, figyelt a hírekre.

BANKI HITELELBÍRÁLÁSOK

A banki kamatszintek emelkednek, ami azzal jár, hogy a jövedelmedre (ami nem biztos, hogy magasabb értékű emelkedést mutat mint az infláció) kevesebb hitelt tudsz felvenni, tehát lehet, hogy el kell gondolkodnod az alacsonyabb értékű ingatlan vásárlásáról, ha az előbbiek okán ezt magadtól nem tetted volna meg. Miután a helyzet a bankok számára sem lesz könnyen kiszámítható, így valószínűleg az ő hitelezési hajlandóságuk is csökkenni fog. Szigorúbbak lesznek az elbírálások, alacsonyabbak a hitelösszegek.

 2014 ÓTA TART AZ ÁREMELKEDÉS

Már 2008 előtt is ingatlanértékesítéssel foglakoztam és akkor is olyan érzésem volt néha, hogy nem is az ingatlant értékesítjük, hanem a hitelt, amivel leterhelik a vevők az új otthonukat. Az, hogy közben egy ingatlant is kaptál az mellékes, legalább van hol laknod, amíg el nem veszíted. Tudom, hogy kicsit erőltetett a párhuzam, csak azt akartam jelezni, hogy az ingatlan értékét valamilyen mesterséges összetevő is befolyásolja. 

Ennél ma sokkal jobb a helyzet, de az ingatlan tranzakciók nagyobb részéhez, a vevők felhasználnak valamilyen államilag támogatott hitelt, kedvezményt, illetve természetesen bankok által folyósított kölcsönt is igénybe vesznek.  Amennyiben megfelelsz különböző kritériumoknak, tényleg nagyon kedvező feltételek mellett lehet új otthonotok. Ennek is komoly árfelhajtó hatása volt, hiszen tulajdonképpen ingyenmilliókról is beszéltünk. Ezt természetesen finanszírozni kell, kellett. Talán könnyebb volt rá forrásokat találni egy felfelé ívelő gazdasági mutatókkal rendelkező időszakban, mint  bizonytalansággal teli háborúval, pandémiával sújtott korszakban. 

Érdemes arra is gondolni, hogy nagyon mélyre nyúltunk a pénzeszsákba. Csak az szja- visszatérítés, 600 milliárd forintba került a költségvetésnek. Gondolom a különböző árstoppokat sem lehet a végtelenségig finanszírozni. (ma Ausztriában 700ft körül van egy liter benzin)

Szóval, a választások után, szerintem akárki is nyer, csendesebb lesz a habzsi-dőzsi. Jönnek a racionalizálásnak nevezett megszorítások, hiszen picit túl költekezünk.

Azt gondolom, hogy elég hamar, június, július környékén már érezni fogjuk az első jeleit is.

Ha úgy gondolod, hogy érdemes még figyelni mást is ezügyben, akkor szívesen látom a véleményedet vagy a közösségi média felületein, vagy itt a kommentek között.

Milovecz Laci

budai ingatlanközvetítő