Miért 90 nap, mikor el lehet adni egy lakást egy-két hét alatt is?

Blogbejegyzéseim kommentelői között, már volt aki jelezte, hogy nem kell ingatlanos, mert ő meghirdette és egy hét alatt el is adta a lakását. 

Azt gondolom, hogy ahhoz, hogy a lehető legjobb vevőt találja meg egy eladó, csak véletlenül lehet elég egy, esetleg  két hét. Az ilyen rövid idő alatt eladott lakások, nagy valószínűséggel mélyen ár alatt keltek el. 

 Egy ingatlanbemutató alkalmával találkoztam egy szimpatikus házaspárral, akik a saját lakásukat is hirdették, közben keresték a következő otthonukat. Ők mondták, egy hete van kint a lakás a piacon, napi kettő, három embernek megmutatják, volt több ajánlat is. Van pár befektető, akiket komolyan érdekel, tőlük jöttek ajánlatok, de egyelőre nagyot akartak alkudni, de volt aki már megtette a második, tehát jobb ajánlatát is. Annyit kérdeztem, hogy szerintük egy befektető miért vesz bármit is, ha nem a haszon reményében. Ha ő, az illeték és ha minden igaz  adó kifizetése  után, ki tud hozni belőle nyereséget, akkor egy jól átgondolt stratégiával, a tulajdonosok miért nem? Nincs e kicsit alul értékelve az ingatlan?  Átgondolták az árat és a végén 7250000 Ft-al magasabb összeget kaptak az irányárnál, aminek töredéke volt a mi sikerdíjunk.  Valóban komolyan gondolom, hogy 30, 60, 90, nap kell egy ingatlan értékesítéséhez, sőt van, hogy ez sem elég és ez nem a tulajdonos, a közvetítő ügyességén múlik, hanem az ingatlan sajátosságain.Természetesen el lehet adni Mercedest Suzuki áron, nagyon gyorsan, de a legritkább esetben ez a cél. Igen, tudom, hogy általában fordított a felállás, de mindenki arról beszél, holott ez is gyakori, csak erre nem szokás felhívni az eladók figyelmét.

Akkor most mennyi idővel számoljak?

Rendszeresen kérdezik tőlem ügyfelek, hogy mennyi idő alatt fog elkelni az ingatlanuk, mivel számolhatnak? Abban biztos vagyok, hogy az alábbiakat megfogadva, ha nem valamilyen  speciális ingatlant árulsz három hónap alatt lezárhatod a folyamatot.

Nézzük mit kell tenned?

 Ma szinte minden a reklámról, promócióról szól akkora reklámzaj van, hogy belesüketülsz. A szakemberek szerint, ma már csak másodperceid vannak arra, hogy megragadd a célcsoportod figyelmét és így kellene kitűnni. Csak jól tagolt hirdetési szöveggel minőségi képekkel, esetleg videóval fog sikerülni. Nem lesz elég a telefonnal körbefotózott lakás, kockás papírra skiccelt alaprajz, pár szó a hirdetésben. Ma már  nem lehet az ingatlankeresők figyelmét megragadni gyenge minőségű hirdetésekkel. Ebből a szempontból, az ingatlanos szakma egy része, nagyon komoly fejlődésen ment keresztül, sőt a magánhirdetők is áldoznak erre.. Ráadásul rengeteg fórum van a hirdetéseket megjelentetni, kezdve az egyre több lehetőséget biztosító ingatlanhirdető portáloktól, a social médián keresztül, az ingatlannak gyorsan, egyszerűen készíthető saját weblapon át, a blogbejegyzésig. ( 2019-ben január elején, az első értékesítésem, ennek a blogbejegyzésnek volt köszönhető, a vevő nem volt aktív ingatlankereső és nem ez volt az utolsó ilyen) Szóval nagyon sok módja van kiemelkedni a többiek közül, de ehhez kell egy nagyon jól megszerkesztett alaphirdetés és a lehetőségek ismerete.  Tehát az első teendőd, miután nagyon jó fotókat, esetleg videót, tagolt, jól szerkesztett leírást készítettél, hogy megkeresd ezeket a felületeket és mindenhol  meghirdesd a lakásodat. 

Így kommunikálj az érdeklődőiddel

Az egyik kedvenc kollégám szokta mondani, hogy a lakásbemutatás akkor kezdődik, amikor becsukódott mögöttünk az ajtó és a lépcsőházban beszéljük át, a látottakat a vevővel. Ez jól hangzik, de csak részben igaz. Ebben a blogbejegyzésben írtam róla, hogy hogyan mutasd meg a lakásodat, hogyan érd el, hogy az érdeklődőből vevő váljon. Érdemes odafigyelni azokra a jelekre, amiket az érdeklődőid közvetítenek feléd. Ne csak figyeld, hanem használd is őket. Ha egy pici jelét is látod annak, hogy érdekelheti a lakásod, kínáld hellyel, kávéval, üdítővel, mindegy és kezdj el beszélgetni vele, mit szeretne, miért pont a te lakásodat nézte meg, mi tetszik neki, mit szól az árhoz (természetesen magas lesz, de ez mindig így van, örülj neki elkezdődött az alku). Mutass hajlandóságot a megegyezésre, ne zárj le semmit, sőt vedd komolyan amit mond. Jelezd, hogy átgondolod, kérj elérhetőséget, hogy értesíthesd, ha esetleg árcsökkenésben gondolkodnál. Ez is lehet egy jó szűrő, mert amikor telefonszámot tudtok cserélni, biztos lehetsz benne, hogy komoly a szándéka, sőt várni fogja a hívásodat, ha pedig ő telefonál, akkor nagyon jók az esélyeid. Lényeg, hogy maradjatok kontaktban, keresd őt, kérdezd meg például, hogy nem gondolta e arra, hogy kicsit magasabb árat ajánlana, mert benned is van hajlandóság közelíteni az álláspontokat.  Ha van három négy ilyen karakterű érdeklődőd, akkor valakivel biztosan meg tudsz egyezni.

Itt szoktátok elszúrni

Az a tapasztalat, hogy akik elrontják, szinte mindig azért  buknak el, mert nem elég flexibilisek, ragaszkodnak valami általuk kigondolt teóriához, ami már akkor sem volt igaz, amikor azt kigondolta az eladó. Leírok egy nagyon gyakran elhangzó párbeszédet és érthető lesz.

Tehát az eladó szerint az ő lakása ér 100 ft-ot. Több érdeklődő nézte, lett is ajánlat, de a legjobb is csak 70 Ft körül mozog. A két elképzelés nagyon messze van egymástól, alkudoznak, lesz egy 75-ös és egy 95-ös  viszont ajánlat.

A vevő persze látta azokat az ingatlanokat  is, amik a piacon vannak és hasonlóak, de kicsit rosszabb állapotúak, esetleg magasabb-alacsonyabb emeleten vannak, mint az ideális lenne, picit többet kell rákölteni de  75-ért el lehet hozni őket. A tiéd a legjobb, de nem ennyivel. Ő azt mondja, hogy 80 még jó neki, ha nem, akkor inkább megköti a kompromisszumot és megveszi a nem tökéleteset 75-ért. 

Nehogy így gondolkodj!

Ilyenkor szokott elhangozni a kedvenc mondatom, hogy mi már sokat engedtünk nem akarunk többet, mert a vevő csak 10 egységet jött feljebb, de mi 20-at engedtünk..  Felmerül a kérdés, hogy miből engedtél? Abból az árból, amit megálmodtál, köze nincs a valósághoz, de valahogy befészkelte magát az elmédbe, bebeszélted magadnak, hogy annyit ér a lakásod. Ha ő 25.ről kezdi az alkut, akkor rugalmasabb leszel? Mindeközben a 80 egy kimondottan jó ár lett volna érte. Persze, hogy beragadsz vele, a lakás elfárad, a pénzed időd fogy, szóval jobb lett volna a 80-as ajánlatot elfogadni.

Tehát érdemes hinned a piacnak és nem ragaszkodni egy olyan berögződéshez, aminek maga az alapja is igencsak ingatag.

Természetesen amikor egy jó ingatlanost választatok, ő mindezeket megoldja helyettetek

Milovecz László

Budai ingatlanközvetítő