Így alakult a májusi ingatlanpiac 2025 májusában. Tranzakciószámok, lakásárak, hitelezés és a legfontosabb tanulságok egyetlen elemzésben.
A hazai ingatlanpiac ciklikus jelenségei mindig izgalmas témát szolgáltatnak, különösen akkor, ha egy konkrét hónap – például a május – adatait vizsgáljuk visszamenőleg, több éven keresztül.
Ez a bejegyzés a 2020–2025 közötti májusi ingatlanpiaci adatokat veszi górcső alá, három fő szempont szerint: tranzakciószám, lakáscélú hitelek összege és az ingatlanpiaci forgalom becsült értékét.
Az elmúlt évek májusi tranzakció számait és más fontos adatokat is láthatsz a táblázatban
Az ingatlanpiacot érdemes ciklikusan vizsgálni, egy egy hónap nem lehet mérvadó, nem lehet piaci trendekre következtetni belőle. Ezt azért is bocsátom előre, mert az idei májusi számokból sokan arra következtettek, hogy ennyi volt, megindul az árcsökkenés. Lehet, hogy így van, lehet, hogy nem. A számok mindenesetre azt mutatják, hogy nagyságrendileg ugyanannyi tranzakció valósult meg 2025-ben, mint 2024, 2023 ugyanezen hónapjában.
BEFOLYÁSOLÓ HATÁSOK
A 2020-as mélypont okai mindenki számára emlékezetesek. Covid, lezárások, nem ragozom. 2020 májusa a leggyengébb hónap volt a vizsgált időszakban, mind tranzakciószám, mind forgalmi érték tekintetében. Ami viszont nagyon érdekes, hogy az elmaradt tranzakciók a következő évben megvalósultak, tehát helyre állt a világ rendje.
A lakosságot sújtó infláció sem fékezte meg az idei lendületet, hiszen 2025-ben több mint 50 000 megvalósult tranzakciónál tartunk, tehát simán elképzelhető az év elején prognosztizált 110-130 000-as szám.
2023-ban, amikor éves szinten 90760 megvalósult tranzakció volt Magyarországon, a május akkor is hozta az átlagot, pedig 2022-ben 20%-al több ingatlant adtak el, mint 23-ban. 2024 májusi adatait is érdemes egy picit értelmezni, mégpedig a Csok plusz kontextusában. Ennek a támogatott hitelformának a januári megjelenése biztosan hatással volt a májusi számokra.
Ahogy az a táblázatból látszik, ebben a hónapban 110 Mrd forint hitelkihelyezés történt 10 690 ingatlanvásárlásra. Ne felejtsük el, hogy ez egy mesterségesen felpörgetett piac volt, hiszen sokan használták ki a Csok plusz lehetőségeit.
SEGÍT A HITEL?
2025-re a hitelpiac szárnyal: májusban 139 milliárd Ft értékű lakáshitel realizálódott, miközben az átlagos lakásár elérte a 33,3 millió forintot. Mindez úgy történt, hogy a tranzakciószám továbbra sem tért vissza a 2021-es rekordhoz, vagyis a piacon inkább tőkeerős és hitellel rendelkező vásárlók dominálnak – különösen a befektetők.
Az ingatlanpiacot érdemes ciklikusan vizsgálni, egy egy hónap nem lehet mérvadó, nem lehet piaci trendekre következtetni belőle. Ezt azért is bocsátom előre, mert az idei májusi számokból sokan arra következtettek, hogy ennyi volt, megindul az árcsökkenés. Lehet, hogy így van, lehet, hogy nem.
A KÜLSŐ KÖRNYEZET VÁLTOZIK, HOGYAN BEFOLYÁSOLJA A PIACOT?
A számok mindenesetre azt mutatják, hogy nagyságrendileg ugyanannyi tranzakció valósult meg 2025-ben, mint 2024, 23 ugyanezen hónapjában.
A 2020-as mélypont okai mindenki számára emlékezetesek. Covid, lezárások, nem ragozom. 2020 májusa a leggyengébb hónap volt a vizsgált időszakban, mind tranzakciószám, mind forgalmi érték tekintetében. Ami viszont nagyon érdekes, hogy az elmaradt tranzakciók a következő évben megvalósultak, tehát helyre állt a világ rendje.
A lakosságot sújtó infláció sem fékezte meg az idei lendületet, hiszen 2025-ben több mint 50 000 megvalósult tranzakciónál tartunk, tehát simán elképzelhető az év elején prognosztizált 110-130 000-as szám.
2023-ban, amikor éves szinten 90760 megvalósult tranzakció volt Magyarországon, a május akkor is hozta az átlagot, pedig 2022-ben 20%-al több ingatlant adtak el, mint 23-ban. 2024 májusi adatait is érdemes egy picit értelmezni, mégpedig a Csok plusz kontextusában. Ennek a támogatott hitelformának a januári megjelenése biztosan hatással volt a májusi számokra.
Ahogy az a táblázatból látszik, ebben a hónapban 110 Mrd forint hitelkihelyezés történt 10 690 ingatlanvásárlásra. Ne felejtsük el, hogy ez egy mesterségesen felpörgetett piac volt, hiszen sokan használták ki a Csok plusz lehetőségeit.
A HITELPIAC SZÁRNYAL, AZ INGATLANPIAC LEVEGŐHÖZ JUT
2025-re a hitelpiac szárnyal: májusban 139 milliárd Ft értékű lakáshitel realizálódott, miközben az átlagos lakásár elérte a 33,3 millió forintot. Mindez úgy történt, hogy a tranzakciószám továbbra sem tért vissza a 2021-es rekordhoz, vagyis a piacon inkább tőkeerős és hitellel rendelkező vásárlók dominálnak – különösen a befektetők.
EZEK NEHEZÍTIK AZ ÁTFOGÓ ELEMZÉS ELKÉSZÍTÉSÉT
Ennél a pontnál érdemes megemlíteni, hogy amikor egy igazán mélyreható elemzés készül, akkor a magyar ingatlanpiacot is érdemes szegmentálni. Egészen más események hatnak a belvárosi piacra, (ahol a klasszikus lakásvásárló ritka mint a fehérholló), mint a vidéki, esetleg külkerületi lakótelepek lakáspiacára és akkor még nem beszéltünk a budai oldalról sem. Viszonylag egyszerűen érthető példa:
Azokon a belvárosi területeken, ahol korlátozzák a rövidtávú ingatlanok bérbeadására kiadható engedélyek számát, a már engedéllyel rendelkező ingatlanok ára valószínűleg emelkedni fog. Az ilyen lakások tulajdonosai nem lakásként, hanem vállalkozásként gondolnak a lakásra és mennyire remek vállakozás lehet, ahol központi szabályozással limitálják a konkurensek számát. Szerintem mindnyájan ilyen bussines-be szállnánk be a legszívesebben.
Szóval a számok csak számok, egészen addig, ameddig nem értelmezi őket az ember, de amint a példákból is látható, azért a piacot befolyásoló tényezők megjelennek a számokban. (covid, csok, infláció stb) Tulajdonképpen az ilyen cikkeknek ezért van értelmük talán.
KIK A VEVŐK, MI JELLEMZI ŐKET?
2025-ben a vásárlók egy jelentős része már nem saját célra vásárol, hanem befektetési céllal. A Duna House szerint Budapesten a májusi vevők 43–45%-a befektető, akik sok esetben 70–80 millió forintot is hajlandók költeni egy jó elhelyezkedésű, gyorsan kiadható ingatlanra.Ez a trend hozzájárult a panelek és kisebb alapterületű téglalakások felértékelődéséhez – ezek gyorsan elkelnek, gyakran már az első hónapban.
KERESLETCSÖKKENÉS, ÁREMELKEDÉS EGYSZERRE? HOGY LEHET EZ?
gen, ez az ingatlanpiac egyik klasszikus paradoxona. A keresletindex 2025 májusában enyhén csökkent (76-ról 73 pontra), mégis enyhén emelkedtek az árak.Ez részben a kínálat szűkösségével magyarázható, másrészt azzal, hogy a „jó ingatlanokra” még mindig komoly verseny van – míg a gyenge állapotú, túlárazott lakások hónapokig állnak, illetve az előbb említett szegmentálás is segíthet a helyzet értelmezésében.
Talán a legfontosabb konklúzió, hogy bármennyire is szeretnénk, az ingatlanpiac nem egy lineárisan emelkedő tendenciát mutató piac, hanem ciklikus változásokat mutat, amiket ráadásul viszonylag nehéz előre látni. Ennek az az oka, hogy nem csak piaci tendenciák hatnak rá, hanem a külső, akár kormányzati beavatkozások, akár más, az egész világot érintő események is. Aki hosszú távon figyeli, annak lehetősége van arra, hogy tanuljon a múltból, és okosan reagáljon a jelenre – akár eladóként, akár vevőként, akár szakértőként.
Milovecz Laci budai ingatlanközvetítő
