Mi volt az ígéret és mi lett belőle?

2024 végén mindenki jósolt valamit…Tudod, minden év végén jönnek a nagy megmondások: jövőre be fog durranni a piac, vagy az ellenkezője, az árak biztosan csökkenni fognak. Aki egy kattintásvadász cikket szeretne írni, az biztosan kacérkodik a témával. Aztán itt vannak azok az ingatlanközvetítők, akik késztetést éreznek arra, hogy egy podcast stúdióban komoly arccal jósoljanak. Az állampapírokból és azoknak a hozamából irtózatos pénzeső hullik a szerencsésebbekre, itt van még a nyugdíjpénztári megtakarításának aktivizálására tett határozat, januárban, szóval a piac kilő és ki tudja, hol áll meg.

Az önbeteljesítő jóslat, ami megnehezíti az értékesítést

Az a vicc, hogy ezeknek a légbőlkapott jövendöléseknek tényleg van némi önbeteljesítő hatása. Ha sokat és elég hangosan mondják, hogy januárban repülőrajtot vesz a piac és emelkedni fognak az ingatlanok árai, akkor az egyik jövendölés , az áremelkedés biztosan bekövetkezik, de ez megakadályozza a repülőrajtot. Ezek a felelőtlen clickbait címek, pont azokat hozzák nehéz helyzetbe, akik ezt a piacot mozgatnák, tehát a vevőket és az eladókat.
Eladó árgus szemekkel scrollozik a hirdetések között és meglepetten konstatálja, hogy a konkurensei árat emeltek. Természetesen nem szeretné magát lúzernek érezni, hogy olcsóbban adja mint a szomszéd, aiknek a háza, lakása ráadásul sokkal rosszabb,mint az övé. Biztosan ez a jó stratégia, mert olvasta is, hogy januárban jön az ingatlanpiac repülőrajtja. Szóval elég lesz hátradőlni, ciccenteni egy sört, beengedni a vevőket, akik itt fognak toporogni az ajtóban. 

Itt vagyunk 2025-ben, és lássuk be, nem pont úgy alakultak a dolgok, ahogy a kristálygömbök mutatták.
A repülőrajt elmaradt, sőt az utóbbi hónapok legrosszabb számait produkálta a januári ingatlanpiac. A kamatok valóban csökkentek, de nem mindenki ugrott rá az első kínálkozó hitelre. Az emberek kivárnak, figyelnek, spekulálnak. Az eladók továbbra is ragaszkodnak az álomáraikhoz, a vevők pedig keresik a kihagyhatatlan ajánlatot.

Amikor a botcsinálta elemzők arról vizionáltak, hogy elképesztő tranzakciószámok várhatóak, mert állampapír, mert nyugdíj megtakarítás, egy két dolgot ismét nem vettek figyelembe.

Kinek vannak állampapírban megtakarításai?

Igen jól sejted nem a legalacsonyabb legkevésbé iskolázott rétegeknek. Ezek az emberek elsősorban befektetők, tehát nekik két dolog számít amikor a pénzüket mozgatják. Az egyik ilyen a jövedelmezőség, tehát a matek, de legalább annyira fontos a biztonság is.
Biztosan ráömlik az állampapírhozam a piacra?
Ha ezt a két alapvetést nézzük, szerintetek melyik teljesül a jelenlegi magyar ingatlanpiacon? Mekkora hozamra számíthatsz egy használtan megvásárolt ingatlan hasznosításakor? Legyen 5%-mert minden, de tényleg klappol. Tud ennél jobbat az a befektető, aki abból szerzi a jövedelmét, hogy megpróbálja odatenni a pénzét, ahol a legjobban termel neki? Ő nem csak Magyarországban és nem csak ingatlanban gondolkodik. Lesznek ötletei hidd el. Az sem biztos, hogy nem segít neki az állam, hiszen üres a kassza, tehát jó lenne azokat a pénzeket, amiket kifizetnek most a hozamokra, visszacsalogatni a közösbe, hiszen továbbra is jó lenne finanszírozni az országot. Itt említem meg talán a legfontosabb érvet, hogy miért felelőtlenség jósolgatni. Ugyanis a magyar ingatlanpiacot nagyban befolyásolják a kormány döntései, tehát kevésbé kiszámítható, mint azok a szegmensek, amik tisztán piaci alapon működnek. A magyar kormányról pedig sok mindent el lehet mondani, de azt, hogy nem lennének ötleteik, azt nem.

Nyugdíjpénztári megtakarítások

A nyugdíjcélú megtakarítások, amiről szintén meg szoktak emlékezni a “szakértők”, egyszerűen nem bírnak számottevő jelentőséggel. Három, ötmillió forint körüli összegről beszélünk, ez nem fogja megváltani a világot.
A kiszámíthatóságról elég annyi, hogy a kormány 2024 áprilisában bejelentette az új magyar letelepedési programot, ami a magasabb értékű ingatlanok piacát érintette volna. Legalább 500 000 Euró vételárról beszélünk. Majd 2025 január elsejével meg is szüntette ezt a lehetőséget. Miután a portfóliómban több ilyen kategóriájú ingatlan is van, sokat beszélgettünk erről a megbízóimmal és volt olyan, aki kivette a piacról a lakását, mert abban bízott, hogy ebben a szegmensben biztosan komoly áremelkedés várható.
Ez eddig csak okoskodás, de itt vannak az utóbbi hónapok legrosszabb számai

Ez eddig csak okoskodás, de itt vannak az utóbbi hónapok legrosszabb számai

Nézzük a konkrétumokat, tehát beszéljenek a számok. A DH barométer adataiból tudunk dolgozni, köszönet nekik érte. 

Amint az a táblázatban is jól látszik 2025 januárjában 9267 megvalósult tranzakcióval számolhattunk. Hogy ez sok e vagy kevés, nem az én tisztem eldönteni, de az is látható ebből a táblázatból, hogy ennél gyengébb eredmény csak 2024 januárjában volt, tehát az utóbbi hónapok leggyászosabb adatait hozta a január.

A szakértők nem jöttek zavarba, van fellendülés, csak nem az eladott ingatlanok számaiban

Ha hiszitek, ha nem, még a konkrét számok sem hozták zavarba a szakértőket. Miután az eladások száma finoman szólva sem igazolta őket, kicsit óvatosabb vizekre eveztek. Ma már nem arról beszélnek, hogy nőtt, vagy csökkent az eladott ingatlanok száma, hanem arról, hogy x%-al nőtt az érdeklődés az ingatlanpiacon. Hagyok időt, hogy meg tudd emészteni.

Ha megkérdeznéd, hogy akkor most érdemes e vásárolni eladni, árat emelni? Akkor azt mondom, amit minden ügyfelemnek szoktam javasolni. Azt vegyük alapul, ami most van, csak az számít, hogy mi később, azt nem tudhatjuk, viszont a lakhatási problémát most kell megoldani a jelenlegi körülmények között.

Milovecz Laci 

Budai ingatlanközvetítő