Egy régebbi bejegyzésemben írtam róla, hogy az ingatlanpiac változásai miatt, érdemes lehet a felújítandó ingatlanokat kivenni a piacról és amennyiben van rá lehetőség, felújítani őket. Ha egy kicsit belemélyedünk a matekba, osztunk szorzunk, akkor azt is láthatjuk, hogy nem csak nyereségre tehetünk szert, hanem az értékesítési idő is lerövidül.

Tudom, hogy elvileg nincs szakember, (de van) az anyagok drágák (igen, de az anyagköltség is csökkenthető utánajárással) ez nem lehet kifogás. Megértem, ha nincs időd, kedved, energiád ezzel foglalkozni. Nem meggyőzni akarlak. Ez a bejegyzés inkább azoknak szól, akik vagány lelkesedéssel, kevesebb tapasztalattal, belevágnának ebbe a projektbe.

 Amit olvashatsz, nem csak ingatlanközvetítői tapasztalatom, hanem vásároltam, újíttattam is fel eladandó lakásokat.

Szóval, nézzük mi a három hiba, amit én a leggyakrabban láttam:

1. Nem megfelelő tervezés, vagy a tervezés teljes hiánya

 Amikor beszélgetünk az esetleges felújításról, akkor a leggyakrabban előkerülő ellenérv a tulajdonosok részéről, hogy mi van, ha a vevő zöld csempét akar, vagy más konyhabútort szeretne, esetleg a fürdőszoba burkolata nem megfelelő számára. Ez a leggyakoribb félelem és nem is mondom, hogy nem igaz, viszont nekünk nem kell mindenkinek tetszeni. Elég, ha egy valaki  tényleg annyira beleszeret, hogy ki sem akar onnan menni, mert úgy érzi, hogy az egész neki lett kitalálva, megépítve. Tulajdonképpen igaza is van. Viszont ő biztosan hajlandó lesz magasabb árat is fizetni érte, mint egy szintén felújított, ám minden centijében átlagos ingatlanért. Az az érdekes, hogy egy stílusos ingatlannal, sok olyan vevőnk lehet, akik tényleg találva érzik magukat.

 Ezért vagyok biztos abban, hogy az  egyik legalapvetőbb tervezési kiindulópont, a célcsoport meghatározása. Nagyon triviális, de érthető példa, amit ezerféleképpen árnyalhatsz :

Egy garzonlakásnak nem lehet a célcsoportja három gyermekes család, mint ahogy egy harmadik emeleti lakásba, lift nélküli házban, soha nem fog beköltözni egy nyugdíjas házaspár. A célcsoportod fogja meghatározni az ingatlan stílusát, színeit, illetve akár a helyiségek elosztását is. Több olyan lakás van a piacon, ahol pici teakonyha van, éppen csak egy mikró fér el a mosogató mellett. Ez a lakás nem lesz megfelelő egy olyan családnak, ahol a vasárnapi ebéd egy kisebb vidéki lagzi menü sorát vonultatja fel, de gy szingli fiatalnak semmi gondja nem lesz vele, hiszen gyakran úgy is a pizzafutár főz. Tehát arra szeretnék kilyukadni, hogy a tervezéskor gondold végig, hogy kinek szeretnéd eladni az adott ingatlant. Anyaghasználat, elrendezés, stílus. Itt teszem hozzá, hogy egy belsőépítész rengeteg jó ötlettel járulhat hozzá a projekthez. Amikor belefutok egy egy általuk tervezett átalakításba, gyakran leesik az állam annyira remek dolgokat találnak ki.

2. Konzultálj szakemberrel!

Az addig rendben van, hogy a fejedben összeállt a terv, le is rajzoltad. A következő lépésként érdemes szakemberrel átbeszélni, hogy reálisak e az elképzeléseid, illetve akár egyből árajánlatot is kérni tőlea felújításra vonatkozólag. Én nem elégednék meg egy ajánlattal, legalább kettő három kivitelezővel is beszélnék. Nagyon fontos, hogy konkrétumokról tárgyaljatok, kinek milyen költségei lesznek, ki mit vásárol meg a felújítás során, tehát a legapróbb részleteket is beszéljétek át, majd ezt írásban is rögzítsétek.

 Nem csak a kivitelező szakember

Már ebben a szakaszban fontos lehet a közös képviselő tájékoztatása, illetve fontos információkat is kaphatsz tőle. Lehet, hogy a te elképzeléseidnek olyan akadálya is lehet, amire te nem is gondoltál, de ő fel fogja hívni a figyelmet. Ráadásul ismeri a helyi rendelkezéseket, mit kivel kell engedélyeztetni, tehát kulcsember ebben a történetben.

Példa:

Te hűtő, fűtő klímát telepítenél, de a külső egységet nem lehet elhelyezni a homlokzaton, mert esetleg a ház műemlék védettség alatt áll, vagy egyszerűen a lakóközösség úgy döntött.  Miután konzultáltatok, nem csak a korlátozás derül ki, de elképzelhető, hogy lesznek ötletei a külső egység elhelyezésére vonatkozólag, tehát nem kell lemondanod róla, viszont más lesz a matek. Azt gondolom evidens, hogy a felújítás költségeiben nem elhanyagolható tétel az ingatlan fűtési rendszere kiépítésének az ára. Számtalan olyan információja lehet, ami neked segít, ezért érdemes a lehető leghamarabb beszélned vele.

3. Piszkos anyagiak, az idő is pénz

A tervezés másik fontos eleme természetesen a költségvetés elkészítése. Itt nagyon csúnyán el lehet szállni, több szempontból is. Jártam olyan lakásban, amit a tulajdonosok elkezdtek felújítani, viszont elég szűkös volt a keret, ezért megpróbáltak a burkolatokon, nyílászárókon picit megtakarítani, tehát nem a környéken elvárt minőségű anyagokat használták. Adott egy száz millió forint piaci értékű ingatlan, a legolcsóbb csempékkel burkolt fürdőszobákkal. Mikor kérdeztem, hogy mi volt az elképzelés, ők azt mondták, hogy sajnos elfogyott a pénz és a kölcsönlehetőségeiket is kimerítették. Nem tolongtak érte a vevők, bár a végén így is volt némi nyereség rajta, de nem volt könnyű eladás.

A munkák elkezdésekor érdemes, egy nem túl rugalmas ütemtervet rögzíteni és lehetőségek szerint be is tartani azt. Ennek a legegyszerűbb módja, ha rendszeresen tiszteletedet teszed az ingatlanban és váltasz pár szót az ott dolgozókkal, illetve azt is megkérdezed, hogy van e valami gondjuk, anyagellátás, ilyesmi és esetleg segíthetsz is nekik, ha valamit gyorsan kell megszerezni.

Az sem utolsó szempont, hogy láthatod és dokumentálhatod a felújítás stádiumait, a beépített anyagokat. Nagyon erős bizalomépítő tényező a vásárlók felé, hogy azt is láthatják, ami máshol láthatatlan, illetve neked is könnyebb, hiszen garanciával tartozol az eladott ingatlanért, amiért remélhetőleg remek áron sikerült értékesítened.

Milovecz László

Budai inatlanközvetítő