Az ingatlan hirdető oldalak elemzései év elején láttak napvilágot. Nem akarok senkit statisztikákkal untatni, de egy nagyon lényeges számot megosztanék veletek. Szeptember eleje óta, a januárihoz képest, 40%-al csökkent az érdeklődők, vásárlók száma az ingatlanpiacon. Az sem elhanyagolható, hogy nem minden érdeklődő tudja realizálni a vásárlást, hiába találta meg az álomotthont. A banki kamatok emelkedése sokakat meglepetésként ér. A héten volt egy ügyfelünk, aki osztott, szorzott, majd jelezte, hogy nem tud ajánlatot tenni, mert a bankja 11%-os kamattal biztosít hitelt a vásárláshoz. Tényleg látszott, hogy szerelem volt első látásra, de el kellett engednie.

Természetes, hogy ezek a folyamatok, történetek megfogják az ingatlanárak emelkedését, bár jelenleg az látszik, hogy a vevői oldal még nem kapott a fejéhez. Nem szeretnék én a rossz hír hozója lenni, de az a helyzet, hogy bizony látok pár olyan hirdetett ingatlant, ami jelenlegi árán, állapotában nem fog elkelni. 

Pár évvel ezelőtt ez sem volt gond

Egy-két évvel  ezelőtt az volt a helyzet, hogy megkeresett valaki egy általam 50 MFt-ra taksált ingatlan értékesítésével és kimondta a varázsszavakat, amit minden ingatlanos hallott:  nem kenyérre kell és nem akarom elkótyavetyélni. Szóval ő 65 milliót szeretne érte. Ha volt idő az értékesítésre, akkor elmondtam a tulajdonosnak, hogy nekem mi az elképzelésem az árról, de a piac dinamikája, mozgása miatt érdemes megpróbálni. Láss csodát, az évi 20-23%-os áremelkedés hatására kicsit hosszabb értékesítési idő alatt, de elértük a tulajdonos által elvárt összeget, persze addigra már ő is reálisabban látta a világot, így ő is rugalmasabb volt, szóval a piaci árak emelkedése és az ő belátása meghozták az eredményt.

 Ma ez így néz ki

Ma ez úgy néz ki, hogy ő túlárazna 10-15%-al, de az árak finoman szólva se emelkednek, tehát megnő az értékesítési idő. Ez sok esetben nem baj, mert ugye nem kenyérre kell. Ám eközben kerülnek a piacra új, reálisabban árazott ingatlanok, esetleg mások árat csökkentettek, így a fent említett ingatlan marad a piacon, egyre inkább lejáratódva, a piaci árhoz képest egyre magasabb áron. Már mindenki látta, így simán tovább görgeti a hirdetésedet. 

 Elvileg semmit nem csináltál volna rosszul, ha 2017-et írnánk, de most 2023 van, tehát teljesen mások a piaci körülmények, amihez neked is alkalmazkodni kell.  Más értékesítési stratégiára van szükséged. 

Az eladók reagálnak? 

Az csak részben nem igaz, hogy az eladóknak még nem esett le a változás. Igaz, hogy ez nem látható a kínálati árak szintjén, de az áralku folyamán már sokkal rugalmasabbak. Hogyne lennének. Aki fél éve árulja az ingatlant és hárman nézték meg és ők is vállvonogatva távoztak, két kézzel fog kapaszkodni egy ajánlat után és jól is teszi.

 Ha belegondolok abba, hogy ennyire csökken a vevők, érdeklődők száma, akkor természetesen az lenne a következő kérdésem, hogy milyen ingatlantípusok iránt csökkent ennyire a kereslet. 

 természetesen azokat, a nem prémium környéken található, átlagos vagy átlagosnál rosszabb, tehát mindkét esetben felújítást igénylő állapotú házakról lakásokról van szó, ahol eddig is fontos volt az ár.  Természetesen léteznek a piacon olyan ingatlanok, amiknek az ára kis túlzással, de nem számít, ám a fent említetteknél a legfontosabb tulajdonság lesz.

Tanulságos, friss történet 

Augusztus óta árultunk egy XI. kerületi borzalmas állapotú lakást 100 nm felett volt és tényleg romos állapotú. Örökölt ingatlan, több tulajdonossal, akik közül egyikkel elhitette egy otthonszakértő, hogy ő eladja egymillió körüli négyzetméter áron. Nem így lett. Ő már nem ingatlanos, viszont a lakás még eladatlan. Szóval nem húzom tovább, lassan csökkentve az árat, kicsivel több, mint 600 000 Forint körül kaptunk érte négyzetméterenként. Ha nem léptük volna meg ezeket az árcsökkentő lépéseket valószínűleg a jövő karácsonykor is meg lett volna.

 Ez is lehet egy megoldás

A másik opció, kicsit vagányabb, de jövedelmezőbb is. Egy átgondolt, szépen kivitelezett felújítással még ma is komoly nyereségre tehetsz szert. Tudom, hogy nem egyszerű, de hidd el nagyon megérheti. Nézz körül a piacon, hogy mennyi igazán igényesen felújított ingatlant találsz és milyen árakon. Ezek még most is gyorsan és nagyon jó áron értékesíthetők. Ezt a megoldást csak annak javaslom, akik rendelkeznek idővel és annyi mozgatható tőkével, hogy a felújításra rá tudják szánni a megfelelő összeget.

Az összkép azt mutatja, hogy talán nincs elkésve az aki eddig nem lépett, de érdemes egy elemzést végigvinnie, legalább egy összehasonlító elemzést, amivel kicsit képbe kerül, hogy hol is áll ő a piacon és megtenni a szükséges lépéseket.

Milovecz Laci 

Budai ingatlanközvetítő