Kísért a múlt az ingatlanpiacon, már láthatóak a jelei
2022. október 29. írta: I Love Buda

Kísért a múlt az ingatlanpiacon, már láthatóak a jelei

 

nevtelen_1540_788_keppont_3.jpg

 

A 2008-as válság szinte egy csapásra megváltoztatta az ingatlanpiac képét. Előtte öntötték a svájci frank, japán yen  és még ki tudja milyen pénznemben elszámolt hiteleket. Mindenki lakást, autót vásárolt, jellemzően eggyel nagyobb kategóriában, mint amit megengedhet magának. Sokan gondolták úgy, hogy itt a pillanat, pár év albérletezés után, a sajátunkba költözünk. Nincs rá pénzünk? Nem gond, nulla önerővel is megfinanszírozza a bank az új életünket. Kinézzük az új  otthonunkat, nem baj, ha kicsit magasabb az ára, nem kell alkudnunk, kapunk hitelt. Mennyi ilyen történetet láttam, amikor annyi volt a vevő alku próbálkozása, hogy megadjuk az irányárat,  de a tv maradjon. Miután soha nem kereste meg azt a pénzt, amibe az adott ingatlan került, így gyakran fel sem tudta fogni, hogy mit csinált. Az eladók pedig, kis túlzással annyit kértek, amennyit csak akartak, mindenre volt jelentkező.

 

Bekövetkezett amit senki sem várt, de mindenki tartott tőle

Aztán jött 2008 és egyik napról a másikra fordult a kocka. Sokkal, sokkal nehezebb volt hitelhez jutni és amennyiben sikerült, a visszafizetés feltételei is rosszabbak lettek. Az első pillanattól kezdve nőtt az eladó ingatlanok száma, de annyira gyorsan, hogy az akkori expressz újság, pár hét alatt a duplájára vastagodott a hirdetések száma miatt. Nem mondom, hogy a vevők kijózanodtak volna egyik pillanatról a másikra, de miután mindenhonnan a bedőlt, fizethetetlen hitelekről olvashattak, már jobban átgondolták az ingatlanvásárlást. Az ingatlanirodák portfóliója megsokszorozódott, csak a vevőket kellett vadászni, az pedig nem volt egyszerű.

 

Ők igazán jól jártak

Azok a vevők viszont, akik készpénzzel is rendelkeztek, válogathattak a legjobb ajánlatok közül, a tulajdonosok  gyakran 30%-os alkunak is örültek. Annyira nehéz volt eladni egy ingatlant, hogy megjelentek a piacon a pár millió forint tőkével rendelkező befektetők, akik romokat vettek és azokat felújítva, értékesítve, tettek szert tisztes haszonra. Ismerek több olyan vállalkozót, aki akkor egy egy kisebb lakás vásárlásával kezdte, ma már négy-hat lakásos társasházakat épít. Tényleg nagy lehetőség volt ez sokaknak. Egy kollégámmal mi is kockára tettük a családi vagyont ilyenformán, de megérte. Úgy emlékszem, hogy az is megesett, hogy két lakást újítottunk fel egyszerre, annyira olcsón lehetett ingatlant vásárolni. Volt olyan, hogy egyszerűen nem volt arcunk alkudni, annyira alacsony volt az irányár, a tulajdonosnak pedig annyira kellett a pénz. Jellemzően a vevők diktáltak, válogathattak.

 

Újra kisütött a nap, emelkednek az árak

2014-ben aztán jött a változás, ismét az eladók kerültek pozícióba. Hozzá lehetett jutni jó konstrukcióban felvett hitelekhez, véget értek a szűk esztendők. Az új építésű projektek még nem indultak be igazából, a kínálat nem tudta kielégíteni a vásárlói igényeket, tehát ismét az eladók diktáltak, a vevők pedig remegő térdekkel próbáltak meg valami alkuszerűséget. Nem biztos, hogy sikerült, gyakran örülhettek, ha nem licit lett a vége. Rengeteg vevő, növekvő kereslet, kevés eladó ingatlan, visszafizethető, akár kedvezményes hitel, illetve ingatlanvásárlási támogatások az álmoskönyv szerint is áremelkedéssel járnak. Így is történt. Az áremelkedésnek még egy világjárvány sem tudott véget vetni.


Ingatlanközvetítőként az a dolgom, hogy tisztában legyek a piacnak azzal a szegmensével, ahol dolgozom, tehát folyamatosan figyelem azt. Természetesen napi rendszerességgel monitorozom a kínálatot, mégpedig azért, hogy az ügyfeleimet releváns információkkal lássam el. 

 

Kísért a múlt, tanulsz belőle?

Jelenleg az látszik, hogy amit a járvány önmagában nem tudott elérni, az mégis bekövetkezik, köszönhetően a háború, az energiaválság, az rosszabb konstrukciójú hitelek, és más összetevők együttes hatásának. Az a szomorú hírem van, hogy amennyiben te most akarsz eladni ingatlant, akkor a legjobb időpontról, árról lecsúsztál. Lehet ezt szépíteni, de értelmetlen lenne. A használt ingatlanok ma már egyre kevesebb érdeklődőt vonzanak, viszont a választék ebben a szegmensben egyre nagyobb lesz. Ez pedig mint tudjuk előbb utóbb árcsökkenést eredményezhet. Persze nem mindenki jár rosszul, hiszen amennyiben jó időben vásároltál egy belvárosi lakást, 10-15 millió forintért, bérbe adtad és most eladnád 30 millió forint körül, akkor azért annyira nem kell szomorkodnod. Termelte a jövedelmet és a végén komoly nyereséggel adod tovább. Itt mindig az a kérdés, hogy mi az az időpillanat, amikor lépni kell.

Ma egyelőre annyi mindenképpen érzékelhető, hogy az eladók sokkal rugalmasabbak alku tekintetében, páran már árat is csökkentettek, tehát a folyamat elindult. A végkifejlet persze sok mindentől függ, de a csúcson biztosan túl vagyunk.

 

Milovecz Laci

Budai ingatlanszakértő

A bejegyzés trackback címe:

https://ilovebuda.blog.hu/api/trackback/id/tr1717965512

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

Andy73 2022.10.31. 13:20:52

Annyira elszálltak az ingatlanárak, hogy már nagyon itt lenne az ideje az árcsökkenésnek. De ez a válság más, mint az előző, mert most nagy infláció is van. Nominálisan tehát lehet, hogy nem lesz akkora árcsökkenés, csak ugyanaz az összeg sokkal kevesebbet ér, mint egy éve, jövőre pedig még kevesebbet fog. Főleg akkor, ha euróban nézzük, mert közben a forint is sokat romlott.
Ilyenkor gondolom az ingatlanosoknak is jobban meg kell dolgozni a pénzükért, mint akkor, ha rögtön el tudják adni az ingatlant. A jutalék így is elég magas, ha sikerül üzletet kötni. De ezt nem irigységből írom, mert én nem vágyom arra, hogy állandóan csörögjön a telefonom...

I Love Buda · https://budai-ingatlankozvetito.business.site/ 2022.11.02. 19:26:42

Az árak szerintem annyira nem szálltak el, inkább az érzékelhető, hogy az eladóknak nem esett le, hogy ingatlan és ingatlan között különbség van, akár ugyanabban a társasházban is.
Azoknak az ingatlanosoknak, akik értenek a szakmájukhoz, talán kicsit könnyebb lesz a helyzetük. Szerintem elég nagy lesz a lemorzsolódás,
A jutalék európai átlag általában. szerintem aki ingatlanosként sikeres, az nem a napi nyolc órát teszi bele, hanem lényegesen többet. Ez nem panasz, amikor valami eszembe jut, akkor én sem nézem az időt és ráadásul jól is érzem magam közben.
süti beállítások módosítása