Rejtett hiba, kellékszavatosság, mit jelentenek pontosan? Miért fontosak?
Pár éve megkeresett, egy ötvenes éveiben járó, igazi nyolcadik kerületi, sokat látott ingatlantulajdonos. Van egy földszinti lakása, eladná. Tipikus bérház, pici, sötét garzon. Átbeszéltünk mindent, majd mikor mérni kezdtem, furcsa hangja volt a falnak. Kopogtattam, gipszkarton. Rákérdeztem, elmondta, hogy vizes a fal és ő úgy gondolta ezt eltakarni, hogy pár centivel eléhúzott egy gipszkarton falat. A vevőnek majd nem mondjuk és kacsintgatott. Természetesen nem fogadtam el a magbízást. Ma eszembe jutott, mert volt arra dolgom, gondoltam megírom, hogy mit tehetsz.
Eladói kötelezettség: kellékszavatosság
Mikor te eladod a lakásodat, házadat, akkor az adásvételi szerződésben arról is nyilatkozol,hogy olyan rejtett hibáról nincs tudomásod, ami megakadályozná az ingatlan rendeltetésszerű használatát. Ez viszont nem azt jelenti, hogy nem tartozol szavatossági kötelezettséggel. Neked garantálnod kell azt, hogy az általad eladott ingatlant a vevő, rendeltetésszerűen használhatja. Öt évig érvényesíthető az eladóval szemben a kellékszavatossági igény. Ez azokra a hibákra is érvényes, amit a birtokbavétel előtti megtekintés során nem ismerhettél fel és amit nem is közölt veled az eladó.
A szavatossági szabályokat akkor is alkalmazni kell, ha olyan hibáról van szó, amelyről még az eladó sem tudott, tudhatott.
Az eladó nem felelős
Azokért a hibákért, amiket az eladó közölt veled, természetesen a későbbiekben nem vonható felelősségre. Azokat sem kérheted számon, amiket egy szemrevételezéssel magad is kideríthettél. Tehát, ha a járólapok töröttek, beázik a plafon, nincs csempe a fürdőben, lógnak a vezetékek, akkor ezeket biztosan észlelted a megtekintéskor, tehát ezt neked kell kijavítani. Egy düledező viskó megvásárlása után, nehéz lesz statikai problémákra hivatkozva kártérítést kérned az eladótól.
Várható hibák, amket figyelembe kell venned
Aztán vannak azok a hibák, amiket az ingatlan kora, használtsági foka miatt szintén figyelembe kell venned. Egy száz éves ház megvásárlásakor, ha nem volt semmilyen komolyabb felújítás, biztosan számíthatsz valamilyen meglepire, hibára, de miután tisztába voltál az ingatlan korával, állapotával, figyelembe kellett venned a megvásárlásakor. Beköltözöl egy belvárosi bérház lakásába, ahol eredetiek a villanyvezetékek, te pedig egy kisebb kriptovaluta bányát tervezel működtetni, nem biztos, hogy menni fog.
Az eladónak is fontos az állapotfelmérés
Itt jön képbe, hogy neked mint eladónak is mennyire fontos egy értékesítés előtti állapotfelmérés, ami a lehető legtöbb hibát feltárja.
Ha egy olyan világban élnénk, ahol az emberek tisztelik és megbíznak egymásban, akkor azt javasolnám, hogy megegyezés után, szerződés előtt, keressetek meg egy szakembert. Együtt beszéljék át vele a feltárás eredményét, a hibákat, javításokat (ezeknek természetesen hatásuk lehet a vételárra is)
De nem ilyen világban élünk, tehát neked mint eladónak javaslom, hogy térképeztesd fel az ingatlan hibáit, ezeket pedig írásban oszd meg a vevővel. Innentől kezdve ezek és a következményeik, már nem minősülhetnek rejtett hibának.
Ezt a hibajegyzéket aztán érdemes a szerződésbe belefoglalni. Nem csak azért kell tájékoztatnod a vevődet minél alaposabban, mert később számonkérhető leszel, hanem mert jófej eladó akarsz lenni, aki tisztában van azzal, hogy mit is árul.
Nincs fűtés, vizes a fal…
November végén szerettél volna meleget varázsolni az új lakásba, de az összes próbálkozásod kudarcba fulladt, vagy más olyan problémába ütköztél, amit elrejtettek előled, akkor azonnal lépned kell. Mihamarabb rögzítsd ezt a hibát. Fotó, videó, szomszédnak megmutathatod, szóval vess be mindent. Késedelem nélkül vedd fel a kapcsolatot az eladóval és jelezd neki, hogy mi történt. Szóban is, írásban is. Fontos, hogy a késlekedésnek jogvesztő következményei lehet.
Ha sűrű elnézést kérések közepette, megszervezi a hiba javítását, amilyen gyorsan csak lehet, akkor a helyreállítás után egy sörre is meghívhatod. Ha nem ez a forgatókönyv, hanem kifogásokat keres, húzza az időt, tehát nem aktív a problémád megoldásában, akkor te is nekifoghatsz, de ezek előtt keress egy ügyvédet és kérj tőle tanácsot. Minden folyamatot, állapotot, ami a hiba kijavítását mutatja dokumentálnod kell. Tudod, fotó, videó, számlák stb.
Akár el is állhatsz a szerződéstől és visszakaphatod a vételárat
Súlyos hiba esetén, például, ha leomlik a fel, beszakad a tető, tehát a ház lakhatatlanná válik, akkor a vevő elállhat az üzlettől. Ez azt jelenti, hogy az eladó köteles lesz a teljes vételárat visszafizetni. Itt fontos hangsúlyozni, hogy a súlyos hiba az súlyos hiba, tehát egyszerűen javítható, jelentéktelen probléma miatt nem. Akkor sem, ha már nagyon megbántad az egészet.
