Négy dolog, amivel szembe kell nézned, ha ingatlant árulsz
2020. október 30. írta: I Love Buda

Négy dolog, amivel szembe kell nézned, ha ingatlant árulsz

 

nevtelen_terv_1_3.png

 

Most van az a helyzet, hogy kapkodjuk a fejünket, amikor azt kérdezik az ügyfelek, hogy mi lesz az ingatlanpiaccal? Emelkednek, vagy csökkenni fognak az árak? Várjak, vegyek, lépjek, eladjak, mi legyen?  Komolyan, ma két ügyféltalákozóm volt és mindketten megkérdezték, én csak hümmögtem. Egész úton hazafelé, ezen gondolkodtam, aztán megnéztem elemzéseket, jövendöléseket. Nem találtam meg azt a rendszert, ami alapján, a tűpontos, holtbiztos előrejelzést elmondhatnám a kérdezőknek, így nem maradt más hátra, megpróbáltam rendszerezni azokat a tényezőket, amik hatással lehetnek a lakások árára.

ÁFA CSÖKKENTÉS

Mint bizonyára tudjátok, az újépítésű ingatlanok ismét kedvezményes áfa fizetési kötelezettséget kaptak, tehát a 27 helyett, mindösszesen 5% általános forgalmi adót kell fizetni utánuk. 

Ember megvonja a vállát, én a sajátomat árulom, mi közöm hozzá? Hát nem kevés. Ha van egy 80 nm-es újépítésű lakás a piacon, ami adott esetben abban a lokációban van, ahol te is eladnád a sajátodat, akkor versenyeztek. Én Budán dolgozom, ott igazából kicsit más a helyzet, mint a pesti oldalon, de mivel lényegesen kevesebb az újépítésű ingatlan, így inkább azt az oldalt elemeztem. Az kaptam, amire számítottam. Rehabilitált környezetben, 830-as négyzetméteráron, újépítésű lakás. Onnan alig több mint száz méterre, 829-en, egy polgári, századforduló környékén épült ház, hasonló méretű lakása keresi a vevőjét. Tudom, hogy most páran nemköltözökújba, mert abból kispórolták az anyagot érvet hozzák elő. Ezek a legritkább esetben alapulnak saját tapasztalaton, illetve az összehasonlítás tárgya, a kicsivel több mint 100 éves ház, sem biztos, hogy minden műszaki paramétere szempontjából állja, az összevont szemöldökű, műszaki beállítottságú családtag tekintetét. Egy azonban biztos. Mégpedig az, hogy az újépítésű lakásoknál érvényesítheted a garanciaigényedet. Az is tény az ingatlanszakmában dolgozók előtt, hogy az újépítésű, vagy újszerű ingatlanok, sokkal gyorsabban találnak gazdára, mint azok a felújított lakások, amik polgári házban, vagy kádárkockában találhatók. Azokról meg ne beszéljünk, amik nagy magyar buhera módszerével lettek felújítva, mert azok esélytelenek. Ide tartozik a felújított lakás konvektorral, hérával, régi lemázolt nyílászárókkal. Illetve minden olyan lakás, ahol nincs minden, de minden felújítva, kicserélve. Tehát most tényleg érdemes egy kicsit reálisabb szemmel beárazni a használt lakásodat 

 Az I., II., XII. kerületben, a kevés újépítésű társasháznál, nem ritka a kétmilliót megközelítő négyzetméterár, míg ugyanazon a környéken, a felújított, tip-top lakások is maximum kicsivel, egymillió felett kelnek el. Itt érezhető a különbség a két típus között. Hozzá kell tenni, hogy itt is vannak elképesztően optimista árak, de valahogy azt látom, hogy itt reálisabbak az árkülönbségek.

MÁR AZ  ÉV ELEJÉN SEM EMELKEDTEK AZ ÁRAK

A használt lakások ára, már a járvány első hulláma előtt is, hónapok óta, inkább stagnált, csökkent, de semmiképpen nem emelkedett. Életem legjobb hónapja volt a szeptember, egyszerűen azért, mert a folyamatos kapcsolattartás miatt, eljutottunk odáig több megbízómmal, hogy a lehető legjobb időben adtuk el a lakását, ingatlanát. Még volt kereslet, de aki nem volt vak, az láthatta, hogy lesz második hullám, tehát megint csak az vásárol, akinek valamiért sürgőssé vált a költözés, vagy más dolog sürgeti. Fontos volt az időzítés, de mi ebben jók voltunk. (ezt most ne vegyétek nagyképűségnek, de így volt) Azt gondolom, hogy  a félelem és nem csak attól, hogy fertőzött lesz e az illető vagy nem, hanem az is, amit a bizonytalanság generál, visszafogja a lendületet. Biztosan kevesebben keresnek majd lakást. Tényleg erős az anyagi bizonytalanság sokakban, hiszen az sem biztos, hogy megmarad e a munkájuk, ha igen, akkor azonos fizetéssel stb. Szerintem abban megegyezhetünk, hogy ez a fajta bizonytalanság sem lesz árfelhajtó tényező.

A CSOK

A családok otthonteremtési támogatása megváltozik 2021-től. Ez minden szempontból érinti a piacot. Itt is visszautalnék az 5%-os áfára, amit, ha igénybe veszed, a családok otthonteremtési támogatását, akkor visszaigényelheted. Nem rossz matek szerintem és azt gondolom, hogy ez sem segíti a használt lakások eladóit. Tudom persze, hogy egy csomó kedvezmény érvényes lesz rájuk is, de minél kisebb a különbség az áraik között, annál könnyebben választja a vevő az újépítésű lakást.

 

MÁSODIK HULLÁM

Ebben az egész elmélkedésben, ez az igazi sötét ló. Senki nem tudja, hogy meddig tart, nem tudjuk, hogy milyen korlátozásokkal lehet megfékezni, nem tudjuk, hogy milyen áldozatokkal jár, tehát semmit sem tudunk, egyet kivéve, mégpedig azt, hogy nem fogja elősegíteni a használt ingatlanok áremelkedését.

Nem gondolom azt, hogy a helyzet sötét lenne, továbbá azt sem, hogy nem lehet eladni a használt ingatlanokat, dehogynem. De érdemes egy átgondolt stratégiát kidolgozni, az ennyit akarok érte, mert a szomszéd is annyiért adta el, pedig az övé rosszabb volt koncepció helyett.

Milovecz Laci

budai ingatlanközvetítő

 

A bejegyzés trackback címe:

https://ilovebuda.blog.hu/api/trackback/id/tr6316265118

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

Buchhalter 2020.11.01. 10:05:05

Nagyon korrekt és összeszedett poszt. Én Szigetszentmiklóson akadtam ki többekkel : családi ház 120m bedőlt kapu,szemét az udvaron ,leszakadt függőnyök és albérletként havi 250 000 + 2 havi kaució. Hol él az ilyen?

Üdv

vuvuvu2 2020.11.01. 10:50:05

Egyetértek a poszttal. Sajnos egy ismerősünk épp most árulja a 12.ker,-ben a lakását, és hiába mondtuk neki hogy egyezzen meg mihamarabb a legjobb pályázóval és adja el a lakását, ragaszkodik a kb. 10%-kal magasabb árhoz, ami 15%-kal magasabb mint amiért a szomszédja 1éve nagy nehezen el tudta adni az ugyanolyan lakását. Aranyos kis lakás és jó helyen, de kb. 45 éve semmi műszaki felújítás nem volt a lakásban, mindenhez hozzá kell nyúlni, ez kb. 15%-20% plusz költséget jelent a vételáron felül...Szerintem max. 2 hete van még ebből a szezonból, aztán tavaszig semmi, utána meg ki tudja mi lesz...

AlexAston 2020.11.01. 13:06:19

"Egy azonban biztos. Mégpedig az, hogy az újépítésű lakásoknál érvényesítheted a garanciaigényedet."
Az év vicce :)

De amúgy a rezsi szinte biztos, hogy jelentősen alacsonyabb lesz.
Viszont az új építésű ingatlanok a legtöbb esetben egymás szájába épülnek, tér és park nélkül. Semmi kilátás, cserébe zajos, és nézheti az ember a szomszédot pár méterről...

vizigizi 2020.11.01. 15:03:50

@AlexAston: garancia új lakásoknál....lol.
Vajon ez tényleg egy ingatlanos irománya, vagy csak egy bértollnoké?

odamondó 2020.11.01. 16:48:11

@AlexAston: ezen én is jót röhögtem.

Amúgy érvényesítheted ha hajlandó vagy fél évet várni semmi hibákra. A legtöbb ember inkább kifizet pár ezer forintot minthogy garanciára várjon.

Persze ha az egész ház megsüllyed az más eset...

I Love Buda · https://budai-ingatlankozvetito.business.site/ 2020.11.01. 16:51:25

@AlexAston: Amiket írtál, általánosítások, persze az igaz, hogy viszonylag sok az olyan lakópark, ahol közel vannak egymáshoz a lakások, de ellenpélda is bőven.
A garancia pedig, ma már egyre komolyabban vehető, ez a tapasztalat.

I Love Buda · https://budai-ingatlankozvetito.business.site/ 2020.11.01. 16:55:17

Ez a legmegtisztelőbb komment ,amit eddig kaptam, akkor is, ha nem annak szántad. A bértollnok, minimum újságíró, ha jól sejtem, hát nem. Persze elég lett volna a telefonszámomat beütni a gugliba, de sebaj.
A garanciáról, lásd fent.

Közlekedő tömegközlekedő 2020.11.01. 17:03:19

Én még egy dolgot beírtam volna: A régi lakó érzelmi kötődése és az ebből eredő felár illúziója. Találkoztam pár ilyennel...

AlexAston 2020.11.01. 17:07:52

@I Love Buda: inkább a többség az, ami zajos és büdös, meg egymás szájába vannak építve, hisz a maximális beépítettség a cél a pénz miatt.
Nem tudok olyat mondani mostanság, ami jó helyen lenne, se Budán, se Pesten.
A garancia meg akkor érvényesítheti, ha a cég nem szűnik meg azonnal az utolsó lakás értékesítése után...

I Love Buda · https://budai-ingatlankozvetito.business.site/ 2020.11.01. 17:20:09

@AlexAston: Rendszeresen járok futni a Dunapartra, az OTP üdüló melletti nagyon bejön, de az Üdülóparton végig tök jól néznek ki, aztán van a Pusztaszeri úton is ami tetszik, de két éve lett készen a Szépvölgyi úton egy társasház. ahol mi is árultunk lakásokat, adtunk is el, úgy emlékszem, nos ott sem lehet panasz, se sok sok ilyen van, ja a kedvencem, az Ökopark, igaz az már kb 10 éves, de ott is szívesen lakna bárki, pedig az egy igazán sok lakásból álló projekt. Az is igaz, hogy a tervezője később még a Belga Királyság Feltaláló Lovagrendjének Parancsnoki fokozatát is megkapta.
Szóval ma is vannak remek dolgok.

AlexAston 2020.11.01. 17:44:37

@I Love Buda:
Na ez az, hogy fel lett sorolva pár olyan, ami esetelg nem rossz. Fordítva kéne lennie, azaz párat kéne felsorolni, ami esetleg rossz.
Bár ezek közül, ami Szépvölgyi út mellett van, az zajos, és büdös, hisz reggeltől estig forgalmas.
Ökopark az meg lehetetlen közlekedés, mert Budakeszi út mentén szopás meg hétvégén is haladni. Ráadásul ott csak a közös költség annyi, mint más lakásban a teljes havi, vagy kéthavi rezsi.
OTP üdülő az nem a római part legészakibb része, az eszaki M0 híd alatt nem sokkal? Jó hogy nem már pilisi erdő közepén a példa földi halandók által nem elérhető áron :)

De ha jól sejtem, ezek nem a klasszikus újépítésű lakótelep kategóriák, mint a Corvin negyed, vagy Budapark, és hasonló förmedvények. Én ezekre gondoltam, amivel tele a város, és mind drága, de legalább sötét, zajos, koszos a legtöbbje.
Pár barátom is lakik hasonlóakban, aho lemond gond volt a kivitelezéssel, át építtető pedig már rég megszűnt. Most meg közös költségből javítják a beázásokat, megsüllyedt alap miatti repedt vállalat, meg utólagos hangszigetelés, mert a panelnál is jobban hallani a szomszédokat...

Estudante 2020.11.01. 18:06:49

11-12. kerület határán fogok átvenni egy lakást nemsoká, de közben úgy alakult, h feltehetőleg el is adom. A környéken körülnézve még állnak az 1 milliós árak/nm, és azon a környéken vmiért nem tartok tőle, h ez gyorsan és nagyot zuhanna. És igen, újépítésű és újépítésű között is óriási a szórás, minden értelemben. Lokáció, kivitelező, beépítettség...stb.
süti beállítások módosítása