Most van az a helyzet, hogy kapkodjuk a fejünket, amikor azt kérdezik az ügyfelek, hogy mi lesz az ingatlanpiaccal? Emelkednek, vagy csökkenni fognak az árak? Várjak, vegyek, lépjek, eladjak, mi legyen?  Komolyan, ma két ügyféltalákozóm volt és mindketten megkérdezték, én csak hümmögtem. Egész úton hazafelé, ezen gondolkodtam, aztán megnéztem elemzéseket, jövendöléseket. Nem találtam meg azt a rendszert, ami alapján, a tűpontos, holtbiztos előrejelzést elmondhatnám a kérdezőknek, így nem maradt más hátra, megpróbáltam rendszerezni azokat a tényezőket, amik hatással lehetnek a lakások árára.

ÁFA CSÖKKENTÉS

Mint bizonyára tudjátok, az újépítésű ingatlanok ismét kedvezményes áfa fizetési kötelezettséget kaptak, tehát a 27 helyett, mindösszesen 5% általános forgalmi adót kell fizetni utánuk. 

Ember megvonja a vállát, én a sajátomat árulom, mi közöm hozzá? Hát nem kevés. Ha van egy 80 nm-es újépítésű lakás a piacon, ami adott esetben abban a lokációban van, ahol te is eladnád a sajátodat, akkor versenyeztek. Én Budán dolgozom, ott igazából kicsit más a helyzet, mint a pesti oldalon, de mivel lényegesen kevesebb az újépítésű ingatlan, így inkább azt az oldalt elemeztem. Az kaptam, amire számítottam. Rehabilitált környezetben, 830-as négyzetméteráron, újépítésű lakás. Onnan alig több mint száz méterre, 829-en, egy polgári, századforduló környékén épült ház, hasonló méretű lakása keresi a vevőjét. Tudom, hogy most páran nemköltözökújba, mert abból kispórolták az anyagot érvet hozzák elő. Ezek a legritkább esetben alapulnak saját tapasztalaton, illetve az összehasonlítás tárgya, a kicsivel több mint 100 éves ház, sem biztos, hogy minden műszaki paramétere szempontjából állja, az összevont szemöldökű, műszaki beállítottságú családtag tekintetét. Egy azonban biztos. Mégpedig az, hogy az újépítésű lakásoknál érvényesítheted a garanciaigényedet. Az is tény az ingatlanszakmában dolgozók előtt, hogy az újépítésű, vagy újszerű ingatlanok, sokkal gyorsabban találnak gazdára, mint azok a felújított lakások, amik polgári házban, vagy kádárkockában találhatók. Azokról meg ne beszéljünk, amik nagy magyar buhera módszerével lettek felújítva, mert azok esélytelenek. Ide tartozik a felújított lakás konvektorral, hérával, régi lemázolt nyílászárókkal. Illetve minden olyan lakás, ahol nincs minden, de minden felújítva, kicserélve. Tehát most tényleg érdemes egy kicsit reálisabb szemmel beárazni a használt lakásodat 

 Az I., II., XII. kerületben, a kevés újépítésű társasháznál, nem ritka a kétmilliót megközelítő négyzetméterár, míg ugyanazon a környéken, a felújított, tip-top lakások is maximum kicsivel, egymillió felett kelnek el. Itt érezhető a különbség a két típus között. Hozzá kell tenni, hogy itt is vannak elképesztően optimista árak, de valahogy azt látom, hogy itt reálisabbak az árkülönbségek.

MÁR AZ  ÉV ELEJÉN SEM EMELKEDTEK AZ ÁRAK

A használt lakások ára, már a járvány első hulláma előtt is, hónapok óta, inkább stagnált, csökkent, de semmiképpen nem emelkedett. Életem legjobb hónapja volt a szeptember, egyszerűen azért, mert a folyamatos kapcsolattartás miatt, eljutottunk odáig több megbízómmal, hogy a lehető legjobb időben adtuk el a lakását, ingatlanát. Még volt kereslet, de aki nem volt vak, az láthatta, hogy lesz második hullám, tehát megint csak az vásárol, akinek valamiért sürgőssé vált a költözés, vagy más dolog sürgeti. Fontos volt az időzítés, de mi ebben jók voltunk. (ezt most ne vegyétek nagyképűségnek, de így volt) Azt gondolom, hogy  a félelem és nem csak attól, hogy fertőzött lesz e az illető vagy nem, hanem az is, amit a bizonytalanság generál, visszafogja a lendületet. Biztosan kevesebben keresnek majd lakást. Tényleg erős az anyagi bizonytalanság sokakban, hiszen az sem biztos, hogy megmarad e a munkájuk, ha igen, akkor azonos fizetéssel stb. Szerintem abban megegyezhetünk, hogy ez a fajta bizonytalanság sem lesz árfelhajtó tényező.

A CSOK

A családok otthonteremtési támogatása megváltozik 2021-től. Ez minden szempontból érinti a piacot. Itt is visszautalnék az 5%-os áfára, amit, ha igénybe veszed, a családok otthonteremtési támogatását, akkor visszaigényelheted. Nem rossz matek szerintem és azt gondolom, hogy ez sem segíti a használt lakások eladóit. Tudom persze, hogy egy csomó kedvezmény érvényes lesz rájuk is, de minél kisebb a különbség az áraik között, annál könnyebben választja a vevő az újépítésű lakást.

MÁSODIK HULLÁM

Ebben az egész elmélkedésben, ez az igazi sötét ló. Senki nem tudja, hogy meddig tart, nem tudjuk, hogy milyen korlátozásokkal lehet megfékezni, nem tudjuk, hogy milyen áldozatokkal jár, tehát semmit sem tudunk, egyet kivéve, mégpedig azt, hogy nem fogja elősegíteni a használt ingatlanok áremelkedését.

Nem gondolom azt, hogy a helyzet sötét lenne, továbbá azt sem, hogy nem lehet eladni a használt ingatlanokat, dehogynem. De érdemes egy átgondolt stratégiát kidolgozni, az ennyit akarok érte, mert a szomszéd is annyiért adta el, pedig az övé rosszabb volt koncepció helyett.

Milovecz Laci

budai ingatlanközvetítő