Vannak olyan evidenciaként kezelt elképzelések, amik masszívan beleivódtak a közvélekedésbe és szinte mindenki alapvetésként fogadja el őket.
TÉNYLEG A LOKÁCIÓ A LEGFONTOSABB?
Az ingatlanos szakmában, az egyik ilyen mindenki által mantrázott kitétel, hogy az ingatlanvásárláskor a legfontosabb paraméter a lokáció, lokáció, lokáció. Ezt általában így, háromszor egymás után szokták leírni, elmondani az ügyfeleknek. Valószínű, hogy a Montecuccolitól átvett formulával szeretnének nyomatékot adni a szavaiknak. (a háborúhoz három dolog kell ugye, pénz, pénz, pénz) Nos, míg az az olasz tábornok mondása abszolút igaznak bizonyult, az ingatlanos mondás csak részben igaz.
Érdekes, hogy ez csak nálunk Magyarországon vált mantrává, de az amerikai, illetve nyugat európai szakkönyvek mindig hozzáteszik, hogy a jövőbeni lokáció a fontos, nem a jelenlegi. Sőt ennek a jelenségnek neve is van, úgy hívják, hogy Starbucks hatás. Vissza fogunk térni rá, hogy miért.
MI A DZSENTRIFIKÁCIÓ ÉS MIÉRT FONTOS NEKÜNK?
A következő rész azoknak szól, akik nem befektetőként vásárolnak ingatlant, hanem abszolút lakhatási célra, viszont örülnének, ha úgy adnák el a lakásukat, hogy komolyabb hasznot is realizálnának, ami a továbblépéshez jó alap lehet. Ha te rendelkeznél egy időgéppel és visszamennél az időben, úgy 10-12 évet, (azért pont ennyit, mert különböző felmérések szerint a Budapesten élők nagyjából ennyi időnként adnak el és vesznek saját ingatlant) ismerve a mai helyzetet, hol vásárolnál? Az egyértelmű, hogy a városközpontban az ingatlanok mindig értéktartóak lesznek, sőt áremelkedést is mutatnak. Tehát nem nyúlhatsz mellé vele nagyon, sőt minimális hasznod is lehet belőle. Amennyiben te ennél több haszonnal szeretnéd eladni majd az otthonodat, akkor a te varázsszavad a dzsentrifikáció lesz .Mit is jelent ez és mi köze van a kávézókhoz? Az a team, aki kijelöli az üzletek helyszíneit, a kiválasztásakor úgy gondolkodik, hogy oda telepíti a kávézókat, ahol a legnagyobb számban és a legbiztosabban érheti el a fogyasztóit, akik jövedelmi viszonyaik, életmódjuk tekintetében, egy jól meghatározható csoportból kerülnek ki és mit tesz isten, ez a csoport a dzsentrifikáció egyik mozgatórugója. Ők ezt a fiatal, az átlagnál magasabb jövedelemmel rendelkező célcsoportot szolgálják ki elsősorban.
EGY PÉLDA BUDAPESTRŐL
Ha Budapestben gondolkodik az ember és ebbe a körbe tartozik, tehát megengedhet magának egy belvárosi lakást (10 évvel ezelőtt járunk), ott is akar élni, ám apró kompromisszumra hajlandó, ezért nem az V. kerületet célozza meg, pedig szereti az itteni kávézókat éttermeket, hanem kicsit távolabb, az akkor még kevésbé felkapott Erzsébetvárosban vásárol ingatlant, ami kettő villamos megálló, 10 perc séta, 5 perc bringaút, akkor igencsak jól járhatott.
A belvárosi ( itt konkrét városrészt értek) lakások 611 151 Ft-os átlag négyzetméter áron keltek el 2010-ben, az ingatlanet.hu szerint és 1.140.174/nm áron 2019-ben, tehát majdnem kétszeres volt a haszon, köszönhetően a felélénkült ingatlanpiacnak. Nem rossz nem rossz, mondhatnánk, ha nem szembesülnénk, az ugyanebben az időszakban megvásárolt és eladott Erzsébet városi ingatlanárak differenciájával, ami így néz ki: 353.870Ft/nm-en vásároltunk és 934.559Ft/nm-en adtunk el, tehát már majdnem V. kerületi árról beszélünk, aminek az egyértelmű oka, Erzsébetváros fejlődése, lakóközösségének teljes átalakulása, dzsentrifikációja.
Ebben a városrészben jobbára fiatalok vásároltak, vagy béreltek lakásokat, akár otthon céljára,akár a Bulinegyed környékén kiadásra. Idevonzottak egy olyan kört, akik igényelték a nívós, szórakozóhelyeket, kávézókat éttermeket és szívesen vásároltak, vagy béreltek itt ingatlanokat. A két folyamat tulajdonképpen egymást gerjesztette, remek helyek nyíltak, pezsgő élettel teli környezetben, ami ide vonzotta azokat a szintén fiatalokat, akik életmódjukból és pénztárcájukból fakadóan ki is használják ezeket a helyeket. Az itt élő idősebb generáció eladta a lakásait, így az egész környék lassan egy fiatalos lendületes hellyé változott, ami vonzza azokat a jól szituált harmincasokat, akik kimondottan szeretik az igényes szolgáltatások közelségét és meg is fizetik ennek az árát. A kávézólánc egy üzlete, pedig valahogy mindig ott van, valahogy egyszer csak ott terem az ilyen helyeken. Tehát, ha most keresel lakást magadnak, ahol akár tíz évig is szeretnél lakni, akkor te is tudod, hogy a legfontosabb a jövőbeni lokáció, ha pedig egy ilyen kávézólánc üzlete költözik melléd, akkor elégedetten dörzsölheted a markodat.
Milovecz László
Budai ingatlanközvetítő
