Hónapok óta ugyanazokat a túlárazott lakásokat látom a piacon, nagyon durva árakon, mondta egy szombati beszélgetéskor az egyik ügyfelem. Van olyan, ami két hónapja a piacon van és emelik az árát Szerinted van értelme? Hát értelme biztosan nincs, mert ami nem ment el 50 millió forintért, az nem fog elmenni 55-ért sem, amikor az árak inkább csökkennek, mint stagnálnak. Szóval értelme nincs, de mi lehet az oka? Hármat biztosan fel tudok sorolni. Érdemes megnézned, hogy amikor beárazod az ingatlanodat, a három körül befolyásolta e valami.
Szomszéd ennyiért adta el! Zsike néni, a legenda
Mi valahogy úgy vagyunk összerakva, hogy a szomszédnak, Erzsinéninek, Feribácsinak jobban hiszünk, mint a szakértői elemzéseknek. Az ő lakásuk mindig rosszabb állapotú, fekvésű, elrendezésű, mint a miénk, de sokkal drágábban adták el, mint amiért mi hirdetjük, szóval menni fog. Az ingatlanos csak le akarja nyomni az árat. Konkurenciaelemzés ugyan már!
Friss történet:
Kaptam egy megkeresést, hogy értékesítsek egy ingatlant. Belvároshoz közeli környék, átlagosnál kicsivel rosszabb állapot. Elkészítettem egy konkurenciaelemzést. 524 hasonló karakterű ingatlan volt a piacon. A két konkurens kerületet meg sem néztem. Négyzetméterárban 170 000Ft-al voltunk az átlag felett, állapotban sokkal alatta. Jeleztem emailen, linkekkel együtt, hogy nem a levegőbe beszélek. A tulajdonos válasza, próbáljuk meg ennyiért, mert felette lévő lakást is ennyiért adták el.. Természetesen nem vállaltam a megbízást, hiszen nem tudom az ő elvárásait teljesíteni, így az a korrekt, ha átadom a lehetőséget másnak.
Lesz, aki még magasabb árért is elvállalja
Bár ne lenne igazam. Ez úgy fog kinézni, hogy megérkezik egy szakértő, aki jelzi, hogy neki van vevője, aki magasabb árat is adna érte, de ugye kizárólagos megbízást kellene adni neki, hiszen ő csak úgy dolgozik. Felkerül a hirdetés, magasabb, sokkal magasabb áron. A titokzatos ügyfél természetesen másik lakást választ. A tulajdonosnak lassan kellene a pénz, de csak a kizárólagos megbízással rendelkező iroda adhatja el. Tehát ők fogják, valami nagyon nyomott áron értékesíteni. Amennyiben a tendenciák folytatódnak, jóval a most megkapható összeg alatti áron.
Ezek a példák, nem kiragadott, egyszeri történetek, hanem a budapesti ingatlan piac kínálati árait befolyásoló tényezők. Megfejelik még, az ingatlan hirdető portálok, átlag négyzetméterár kalkulációja is.
Két okból is félre vihet. Az egyik, ami teljesen egyértelmű, hogy ezek az árak kínálati árak, tehát a piacon vannak az ingatlanok, még nem keltek el. Így vételárként számolni velük, komoly optimizmusra vall. A másik pedig, hogy az olyan érthetetlen árak is szerepelnek az összevetésben, mint pld a ma is piacon lévő több mint 3Mft nm áron, legalább három éve hirdetett, Bem rakparti kitűnő vétel. Nem is beszélve azokról, akik nem akarják eladni a lakást, házat, de létezik az a piaci árnál sokkal magasabb összeg, amiért hajlandók költözni. Tehát tudnak venni egy ugyanolyat, amit eladtak, plusz a gyereknek egy garzont. Nem hiszed el, hogy mennyi ilyet tudnék mutatni. Ezek is befolyásolják a kikalkulált négyzetméter árat, amiket megtalálhatsz a hirdetőoldalakon, hiszen az algoritmus nem tudja ezeket sem figyelmen kívül hagyni.
Szóval itt is érdemes talán egy olyan szakértőt megkeresned, aki adott területen, környéken illetékes, ott dolgozik. Ő ott adott el biztosan több ingatlant, tehát azt is tudja, hogy mit kaphatsz a saját házadért, lakásodért.
Milovecz Laci
Budai ingatlanközvetítő
