I Love Buda

AZ ÁR MEGHATÁROZÁSA

2018. január 22. - I Love Buda

 

Ingatlanközvetítői referencia oldalam katt ide

 

Megszületett a döntés

 

Mikor eldöntöttük, hogy eladjuk a lakásunkat, függetlenül attól, hogy szeretünk –e ott lakni, vagy nem, áruként kell tekintenünk rá, mégpedig olyan portékaként, ami az esetek nagyobb részében a család legértékesebb vagyontárgya. Ebből következik, hogy csak jó áron vagyunk hajlandóak megválni tőle, arról nem is beszélve, hogy utána is lakni kell valahol, tehát lehetőség szerint a legtöbb pénzre van szükségünk ebből a tranzakcióból, viszont el kell adni, tehát a mezsgye ahol az árak meghatározásánál tipegünk, elég szűk lehet.

El kell helyeznünk a piacon, mégpedig jó pozícióban.

Első lépésként meg kell határoznunk az árat. A leendő vevőnket a legkevésbé sem érdekli, hogy nekünk mekkora összegre van szükségünk, ő jól akar vásárolni, lehetőleg a piaci ár alatt, hiszen jelenleg több az eladandó lakás, mint a vásárolni szándékozó vevő. Nem segítenek az eladóknak a különböző ingatlanértékesítés híreibe belekontárkodó média szereplők sem, hiszen nekik csak az a hír, ha válság van, tehát ennek megfelelően minősítik az ingatlanpiacot, ami persze hatással van a vevőkre is. Legerősebben abban nyilvánul meg, hogy várják a csodát, csalódnak, hogy 3-5 millió forintért még mindig nincs ház a Rózsadombon. Ez persze így túlzás, de ez az egyik ok arra, hogy nehezen hozzák meg a döntést a vásárlásról.

Ezt a helyzetet is lehet jól kezelni, később visszatérünk a lehetőségekre.

Az ár meghatározása

A legegyszerűbb az lenne, ha azt mondanánk, hogy nézzük meg a hasonló méretű, állapotú ingatlanokat a környéken és már képben is vagyunk. Majdnem jó az elképzelés, de vannak olyan tényezők, amelyek akár magasabb vételár megszerzését is lehetővé teszik, nem is beszélve arról, hogy beárazhatjuk a lakásunkat akár úgy is, hogy nem vesszük figyelembe az esetleges árcsökkentő tényezőket. Mindkét esetben a zsebünkön fogjuk érezni, az át nem gondolt döntésünk súlyát. Ne álljunk be a csodavárók sorába, ha találunk olyan ingatlant, mint a sajátunk, 7millió forintért is, akkor úgy határozzuk meg a pozíciónkat, hogy azzal is versenyképes legyen, hiába van mellette ugyanolyan 9 –ért is. Itt a legjobb ár érték arányt kell elérnünk, mert ha van egy jobb, akkor a vevő azt fogja választani. Ebből a szempontból teljesen mindegy, hogy a mi lakásunk a második, vagy a 47. a piacon

 Néhány példa arra, hogy milyen lakások kelhetnek el a piaci ár felett.

 

  1. Belvárosi földszintes lakásból, rengeteg van a piacon, de aminek esetleg egy kis zöld terasza, előkertje is van, az nagyon ritka
  1. Úgynevezett beleszeretősre felújított lakások. Sokakban él az elképzelés tévesen, arról, hogy majd az új tulajnak nem tetszik a csempe és lecseréli, meg másik járólapot akar stb. Ez tapasztalataink alapján messze nem igaz. Egy divatos, otthonos hangulatú, trendi lakást mindig könnyebb eladni, hiszen a vevőnk, ahogy belépett már jól is érezte magát, nem is szeretne kimenni innen. Amennyiben sikerült ráhangolni őt erre a hangulatra az áralkunál is viszonylag könnyű dolgunk lesz. Későbbiekben ejtek szót arról, hogy aránylag kevés pénzből, hogyan végezhetünk olyan ráncfelvarrást, amivel ezt az érzést kiválthatjuk.

 

  1. A nagyon szépen, rendben tartott, felújított ház, bizalmat kelt a lakóközösség iránt, miért adnánk annyiért a mi lakásunkat ebben a házban, mintha a szomszédos golyó ütötte homlokzatúban lenne?
  2. Kerületi elhelyezkedés: valószínű, hogy azt mindenki tudja, hogy egy I. kerületi lakás ára, többszöröse egy hasonló méretű VIII. kerületinek Ugyan ez igaz, adott kerület adott utcájára is. VIII.kerület Bródy Sándor utca lakásárai, köszönőviszonyban sincsenek a, VIII.kerület  Lujza utcai otthonok áraival.

 

  1. Magas emeleti lakás, liftes házban, akár 10 %-kal is lehet jobb áron, mint a szomszéd lift nélküli házban egy ugyanolyan.

 

  1. Sétálóutcában áll a házunk

 

Pár példa az értékcsökkentő tényezőkre:

 

  1. Földszinti lakásért nem tudjuk megkapni azt az összeget, mint egy akár ugyanolyan emeletiért.
  2. Amennyiben, a mi otthonunk ablakához közel, bármilyen fal van, ami elveszi a természetes napfényt, akkor nem versenyezhetünk egy világos, udvari nézetűvel sem
  3. Rossz állapotú házban, szintén nem lehet úgy meghatározni az árat, mint egy frissen felújított, vagy akár, jól karban tartott épületben.
  4. Forgalmas utcára, esetleg villamossínre nyílik az ablak
  5. Műszakilag elhanyagolt állapot. Ez alatt azt értem, hogy hiába meszeltük ki a lakást a haverokkal a hétvégén, ha az a villanyvezeték van a falban, amiről a háború alatt is működött a vízmelegítő, nem számít felújítottnak.
  6. Földszinti lakás, utcai nézettel, ráadásul rossz hírű környéken…..
  7. Hangos, másokat zavaró életvitelt folytató lakók

 

Nem soroltam fel mindent, sőt, de szerintem érezhető, hogy mi minden kell számba venni az irányár megállapításakor. Talán érzékelhető, hogy nagyon fontos minél több szempont szerint, hasonló lakások árai alapján meghatározni a sajátunkat és azok alá beállítani a miénket. Miért alá? Mert amit látunk, az még megvan, nem kelt el, tehát, ha jobbak akarunk lenni annak ez a módja.

nevkartya.jpg

Ne gondoljuk azt, hogy az érdeklődőnk nem lesz tisztában a piaci viszonyokkal, ő az, aki megnéz 5-6 esetleg több lakást is. Mindenképpen fog valamit venni, mégpedig a számára a legjobbat, önnek az a dolga, hogy a saját lakását a legjobbá tegye az ő számukra. Itt térnék ki arra, hogy mennyire fontos lehet egy jó ingatlanos kontakt. Ő az aki megtalálhatja azt a vevőt, akinek a hátrányként említett paraméterek nem zavaróak akkor, ha a számára előnyös tulajdonságok is bemutatásra kerültek. Egy példa: önnek van egy lakása ami a Margit körútra néz és zajos. Villamos, autók stb. Amennyiben ez a magasföldszinten van ezek a hátrányok jobban érezhetőek. Ön ezt  tudja, ezért a kerületi nm árnál alacsonyabban hirdeti, amivel sok érdeklődőt generált. Megmutatta ön hétvégén, hétközben, vasárnap a rántott csirke mellől felpattanva, de senki nem vette meg. Akik megnézték, mind jól akartak járni, de annyira erős volt a zajterhelés, hogy nem kötöttek kompromisszumot. Kiadta egy ingatlanközvetítőnek, aki eladta egy fogorvosnak, aki rendelőt fog nyitni benne. Itt az történt, hogy az ingatlanos szakértő volt, tudta, hogy ki az akit ez a hátrány nem érdekel, viszont az előnyeit ki tudja használni, hiszen remek rendelőt nyithat a nagyon jól megközelíthető helyen.

A bejegyzés trackback címe:

https://ilovebuda.blog.hu/api/trackback/id/tr9313594951

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

Nincsenek hozzászólások.