Ingatlanközvetítői megbízási szerződés fajták

A legtöbb cég, háromféle megbízási szerződéssel dolgozik, ehhez jön a plusz egy, ami a szívünknek a legkedvesebb, de ezt a végén.

KIZÁRÓLAGOS MEGBÍZÁSI SZERZŐDÉS ( cselesen hívják exclusive, privát, ki tudja még milyen módon)

Soha, ingatlanközvetítői tevékenységem alatt, egyetlen ilyet sem kötöttem, mert egyrészt ez a legnagyobb kitolás egy eladóval szemben. Másodsorban hatalmas felelősség az ingatlanközvetítőre nézve. Van olyan nagy cég, aki kifejezetten trenírozza az ügynökeit arra, hogy OTTHONOSAN mozogjanak, az ilyen szerződések megkötésében is. Ez nekik szinte biztos bevétel, minimális kiadással.

Itt olyan kommunikációs trükköket találsz, amit akkor használnak, ha szeretnének veled kizárólagos megbízási szerződést kötni. 

A legfontosabb ismérve ennek a formátumnak, hogy határozott időre köttetik és az ingatlanközvetítő cég, akkor is jutalék jogosulttá válik, ha bárki, akár Ön értékesíti az ingatlant. Nos, miután a tisztelt referens megkötötte határozott időre ezt a szerződést, Önnek kedves tulajdonos, nem maradt más dolga, mint könyörögni az égiekhez, mégpedig a következőkért. A lakás fotói jól sikerüljenek. (Képzelje el, hogy csak ilyen minőségű kép jelenik meg róla.)

A szöveg szintén megfeleljen a célnak és  az ingatlanközvetítő cég, valóban foglalkozzon az Ön lakásával. Előfordulhat, hogy ez nem így van. Ha pedig a szerződés időtartama alatt a szomszéd átsétál Önhöz, hogy az anyukája ideköltözne, mi lenne, ha megegyeznének az árban, Önnek az adásvételi szerződés után az első útja az ingatlanirodába kell, hogy vezessen. Majd ott az ingatlanközvetítő kezébe le kell, hogy szurkolja a jutalékát akkor is, ha ő semmilyen fórumon még csak meg sem hirdette. Tisztelet a kivételnek, de a tapasztalatok, a következőt mutatják.
Ne legyenek illúzióink, nem fogja magát összetörni, hiszen neki sok lakása van a portfóliójában, magának csak ez az egy, tehát az idő neki dolgozik.

Az esetek nagy többségében, amikor ön egy hónap után rákérdez, hogy mik a hírek, ő jó eséllyel, azt fogja mondani, hogy sajnos magas az ár, vigyük lejjebb, Ön beleegyezik reménykedve abban, hogy már olyan árat sikerült elérni, amiért ő esetleg hirdetéseket is hajlandó feladni. Ha nem, akkor esetleg valamelyik következő árcsökkenés után aktivizálja magát, amikor egyébként is elérték a piaci árat. Ilyenkor Önnek kell szóba hozni, hogy a magas irányárra miért nem tért ki akkor, amikor megkötötték a szerződést és ő jelezte, hogy erre az ingatlanra ilyen áron több vevője is van. A szomorú az, hogy sok esetben a közvetítők még azt sem veszik észre, hogy már jó áron van, ki lehetne ajánlani, nyomni kellene, akár napi két frissítéssel a hirdetést stb. A nagyobb cégeknél olyan mértékű a fluktuáció, hogy gyakran előfordul, hogy az ingatlanost sem látja többé, mert ő tett egy próbát ebben a szakmában is, de azóta, már MLM rendszerben csodaszereket árul a barátnőinek.

Azt hiszem érthető, hogy miért nem javaslom ezt a formát senkinek.

Második lehetőség, az úgynevezett fél kizárólagos szerződés

Itt az ingatlanos csak a konkurenciát szeretné kizárni, minimalizálná a versenyhelyzetet. Amennyiben Ön talál vevőt a lakásra, akkor ő nem jogosult a sikerdíjra, minden egyéb esetben viszont, tartani fogja a markát. Nem érdemes trükközni, hiszen, ha másik céget is megbízna az eladással, nagyon hamar kiderül és már jön is a telefon a cégtől. Itt arra apellálnak a nagyobb közvetítő hálózatok, hogy az ő, nem tudom hány száz emberük, hamarabb talál vevőt, mint ön (ez sem mindig sikerül).  Adott a probléma, ha a megbízást kötő ingatlanszakértő nincs a helyzet magaslatán és a többi kollégának is az ő általa behozott információk alapján kell dolgozni. Vannak olyan nagy cégek, akik azt kommunikálják az eladók felé, hogy ők bizony nyitott adatbázissal dolgoznak a többi cég felé, tehát azáltal, hogy Ön velük egy kizárólagos megbízást köt, tulajdonképpen sok ingatlanközvetítő céget is bevont az értékesítésbe. A mi cégünknek ezekkel a közvetítőhálózatokkal nem voltak jó tapasztalatai, ezért eszünkbe sem jutott velük dolgozni. DUNÁT lehetne rekeszteni, a rossz tapasztalatokkal.

Szerintem diplomatikus voltam.

A következő, a nem kizárólagos, vagy nyitott szerződés

Itt mindenki versenyez mindenkivel, tehát akik nem teszik bele a munkát és az időt, nem fognak vevőt találni. De a többieket inspirálhatja a versenyhelyzet, tehát az ingatlanos töri magát, kiemeli, frissíti a hirdetést, nagyon jó képeket készít, odateszi magát a szöveg megfogalmazásakor, szóval minden azért történik, hogy Önnek vevője legyen. Igazából ez egy jó konstrukció, hiszen egy kiélezett versenyhelyzetet teremtett a tulajdonos, sikerdíjat pedig csak egy valaki kap, mégpedig az, aki vevőt hozott a lakásra.
 Mindez csak akkor van így, ha az Ön áruja, az ára alapján piacképes, illetve a közvetítők közül mindenki betartja a játékszabályokat. (Szabott áron hirdeti, a lakás területe is akkora, amekkora stb.)

Itt az lehet fontos, hogy Ön szabja meg a határokat a hirdetések számában, (elég szánalmas, mikor egy lakást ugyanazon cég emberei hirdetnek ugyanazzal a szöveggel, 20-an egymás alatt, vagy az említett nagy cég nyitott rendszeréből adódóan másik 20, aki soha nem járt a lakásban). Ellenőrzi azok minőségét, valóságtartalmát stb. Kérdezzen rá, hol hirdetik meg majd az ingatlant, kérje el a hirdetési linket emailben. Szerintem sokat elárul a kolléga öltözete, de érdemes megnézni előtte a portfólióját is. Az elgondolkodtató lehet, ha megérkezik az ingatlanközvetítő, reklámszatyorral, majd az ajtón belépve közli, hogy le kell vinni az árat és ő holnapra hozza a vevőt.

Most belegondoltam, hogy hányszor, de hányszor láttam ezt. A tulajdonos elfogadta a jó tanácsot, majd eltelt egy év, a lakás még megvan, a hitelösszeg esetleg nőtt, a lakásárak csökkentek, a tulajdonos sok pénzt bukott. Az árszakértő kolléga meg a Tescoban polcokat tölt azóta, mert ő is a próbálkozók között volt, de nem jött be neki. „Nem megy má az ingatlan se...” - nem akarom olcsó poénokkal gúny tárgyává tenni a közvetítő kollégákat, hiszen gyakran olyan feltételek között dolgoznak, ami szinte magában hordozza a túlfeszített munkatempót, a sok elkövetett hibalehetőségét. Arról már nem is beszélek, hogy ők milyen kritikán aluli képzésen vesznek részt és hasonló követelményeket támasztott vizsgán felelnek meg mindannyian. Másnap pedig ezzel a tudással felvértezve köt esetleg egy kizárólagos megbízást, aztán Ön, a tulajdonos meg nem érti, hogy miért nem sikerült még vevőt találni.

Végül, de nem utolsó sorban az a megbízási szerződés, ami a legelőnyösebb lehet Önnek.

Személyes oldalam itt érhető el

Úgy hívjuk, eseti megbízási szerződés

 Akkor alkalmazzuk ezt a formát, mikor a közvetítőnek, van egy hasonló karakterű lakást kereső érdeklődője. 
Amennyiben azon a területen dolgozik, ahol Önnek is van eladó ingatlana, akkor ez simán előfordulhat. Ráadásul, amennyiben jól kiszolgálja őt és rendszeresen kommunikál vele, gyakran megesik, hogy az ügyfél nem böngészgeti a netet, hanem a kollégától kapott ajánlatok alapján válogat. Én ebben az esetben is ragaszkodni szoktam ahhoz, hogy megnézzem, felmérjem az adott lakást, házat, de semmit nem íratok alá a tulajdonossal, tehát én kockáztatom az időmet, energiámat, pénzemet. Közvetítő megmutatja, érdeklődő vagy megveszi, vagy nem. Amennyiben nem tetszik neki, úgy megy minden a maga útján tovább, Ön nincs elkötelezve, ingatlanos is tudott egy esetleg jót mutatni a vevőjének. Ideális esetben pedig megvette az érdeklődő és mindenki boldog.

Nagyon fontos, nem lehet, elégszer hangsúlyozni: olvassa és értelmezze a megbízási szerződést, mielőtt aláírná. Nem lesz jó érv az esetleges nézeteltérések tisztázásakor a bíróságon, hogy nem értem rá elolvasni. Ne legyenek illúziói, a sok apró betű nem az Ön védelmét szolgálja. Legegyszerűbb, ha mielőtt találkozik a kollégával, elkérheti elektronikus formában a megbízási szerződést és elolvashatja, értelmezheti, az esetleges bizonytalanságokra rákérdezhet.

Minden megbízási szerződésben van lehetőség arra, hogy Ön is meghatározzon feltételeket. Ilyenekre gondolok, hogy kapja meg az ingatlanos hirdetéseit emailen, ellenőrizhesse a fényképeket, adott hirdetési portálon csak egy valaki hirdesse (erre még kitérek, miért lényeges, mutatok példát is). Hangsúlyozom, ha az ingatlan jó piaci helyzetben van, akkor a közvetítő is rugalmas lesz, bátran tárgyaljon, hiszen a tulajdon az Öné, Ön a megbízó.

Milovecz László